Immorente, une OPCI avant l’heure

Foncière atypique, Immorente a été pensée et conçue comme un fonds de pierre papier géré par CFG Capital. Plus d’un an après son introduction en Bourse, la société honore ses promesses et évolue timidement sur la place, comme toute valeur de fonds de portefeuille.

Introduite en mai 2018, Immorente Invest est plutôt un fonds coté, la gestion de cette entreprise/fonds étant confiée à CFG Capital. Une fois le cadre réglementaire des OPCI finalisé et si le conseil d’administration souhaite et approuve la transformation, Immorente demanderait l’agrément pour devenir un fonds OPCI et CFG Capital demanderait l’agrément pour exercer l’activité de société de gestion d’OPCI, explique la présidente-directrice générale, Soumaya Tazi, à EE. Si cette transformation se réalise, Immorente sera le premier fonds OPCI coté à la Bourse de Casablanca. D’ici là, la valeur continue son petit bonhomme de chemin, s’ancrant davantage comme une valeur de fonds de portefeuille, comme en témoigne la faiblesse de ses volumes échangés. Depuis son introduction, le volume moyen échangé quotidiennement est de près de 392.000 dirhams, contre un volume moyen quotidien sur le marché central, au cours de la même période, de 144,28 millions de dirhams. Le pic des volumes (22,63 millions de dirhams) a été enregistré la veille du paiement des dividendes (qui a eu lieu le 8 mai dernier. S’agissant de son cours, la valeur ne s’éloignait pas de son prix d’introduction 100 DH, parfois même, cotant en deçà de ce niveau.

Une valeur de fonds de portefeuille
Sur la place boursière, Immorente est perçue comme une petite capitalisation au business plan bien clair. «Ceux qui sont positionnés dedans le sont pour le rendement et qui dit rendement, dit long terme. En conséquence il n’y a pas ou peu de trading dessus. Il n’y a quasiment pas de marché secondaire pour la valeur. Ceux qui l’ont achetés lors de l’introduction la gardent. Il y a quelques opérations de manière très sporadique», lâche un analyste de la place sous couvert d’anonymat. Ce dernier précise, par ailleurs, qu’Immorente est une valeur au profil défensif. Selon la littérature financière ce type de valeur est décorrélé de la situation économique. L’évolution de son cours en Bourse est peu sensible aux effets de la conjoncture économique. Bien que jugeant la valeur comme suscitant peu d’intérêt auprès des investisseurs compte tenu de sa volumétrie, l’analyste précise qu’il s’agit bel et bien d’une valeur de fonds de portefeuille. Un point de vue partagé par un autre analyste de la place et même par la présidente de la société. C’est ce qui justifierait même la faiblesse des volumes alors que son flottant est des plus élevés de la place, à 63,73%.

Du rendement
En effet, la valeur offre essentiellement du rendement (dividendes). Estimé à 6%, certains le trouvent intéressant, d’autres jugent qu’il l’est moins. Les professionnels s’attendent en effet à ce que les OPCI offrent un rendement qui varie entre 6 et 7%. Pour Walid Riahi, analyste senior chez JLL, «ces niveaux de rendement pourraient encore s’améliorer avec les avantages fiscaux accordés aux OPCI. Ils peuvent atteindre jusqu’à 8%. A l’international, où le marché est plus mature, les rendements sont moins importants». Le spécialiste de l’immobilier ne manque pas, par ailleurs, de rappeler que «tous les fonds OPCI vont chercher à acquérir des biens prime, ce qui va augmenter les prix des actifs et abaisser logiquement le rendement». De son côté, Soumaya Tazi rappelle que le rendement offert par Immorente est entre 6 et 7% avec un track record supérieur à 6%. «Il se situe ainsi entre les rendements actions et obligataires, tout en étant moins risqué, car backé sur la terre et les murs», précise la présidente d’Immorente.

Trié sur le volet
La société créée en 2011 investit depuis dans plusieurs classes d’actifs immobiliers dédiés aux professionnels. Bureau, industriel et magasins sont les principales classes qui intéressent Immorente. «Nous avons une meilleure lecture des actifs de type bureau, industrie et logistique et restons prudents sur le commercial», explique Tazi. Une approche qui explique ainsi les investissements récents réalisés par la société. Celle-ci a, en effet, procédé à une opération de sale et lease back avec Engie Contracting Al Maghrib. Avec cette opération, Immorente acquiert un actif immobilier auprès d’Engie Contracting Al Maghrib et le lui reloue. Cette pratique courante à l’international et à laquelle recourent de plus en plus les industriels et multinationales au Maroc permet à ces derniers de se concentrer sur leur core business et dégager du cash, jadis immobilisé dans des murs. C’est d’ailleurs cette même logique qui a poussé Faurecia à engager Immorente, après un appel d’offres, pour la construction de son usine built-to-suit (sur mesure). L’équipementier automobile occupe l’usine ainsi construite selon ses besoins depuis le début de l’année, et a versé son premier loyer à la mi-février. Hormis ces deux enseignes, la société compte d’autres signatures parmi les locataires comme Univers Motors (Honda, Seat et Ferrari), Huawei, FRI (McDonalds), SDCC, SII (filiale de SII France) et Bonzai. Quant à ses actifs, ils sont essentiellement logés à Casablanca où la demande est plus importante. Le portefeuille sous gestion qui a atteint à fin 2018 les 452 millions se départage entre l’industriel (32%), les bureaux (23%) et les commerces (37%) dont «une bonne partie est composée par le showroom qui s’apparente plus à la logistique qu’au commercial», tient à préciser Tazi. L’opération de sale et lease back a permis de bonifier l’actif sous jacent de 60 millions de dirhams, le portant à près de 520 millions de dirhams. Par ailleurs, la société, comme elle achète des actifs loués, veille à la fois sur la qualité de l’actif et la qualité du locataire, précise Tazi. Pour un analyste de la place, «le secteur en soi est intéressant. L’immobilier professionnel est par définition plus stable (garanti par des baux à long terme) et où il est relativement facile de remplir des actifs de qualité, spécialement à Casablanca, car les bureaux «prime» sont assez rares et les multinationales par exemple ont certains standards à respecter». Si Immorente arrive à en profiter pour afficher des performances en amélioration (résultat net consolidé de 3,7 millions de dirhams après un déficit de 2,1 millions de dirhams une année plus tôt), «son évolution future dépend de la stratégie d’investissement (disponibilité des actifs avec un rendement intéressant), le recours à l’endettement pour financer les acquisitions (donc effet de levier pour les actionnaires)», lâche un des analystes sondés par EE.