fbpx

Immobilier touristique Une niche inexploitée

Dossier juillet 2020

Immobilier touristique Une niche inexploitée

L’immobilier touristique a encore un long chemin à faire. Malgré l’existence d’un cadre légal pour les RIPT, les conditions stipulées ne sont toujours pas favorables, ce qui explique la recrudescence des locations meublées via les plateformes d’annonces. L’engouement est tel que des bailleurs ont en fait un business à part entière.

De tous les types d’hébergements dont le Maroc dispose, les résidences touristiques sont les plus convoitées et les plus prometteuses en termes de rentabilité. Et la demande ne cesse de croître.
En longeant la route côtière marocaine, l’on constate un nombre impressionnant de projets de résidences immobilières qui sont inachevées depuis plusieurs années. En faisant un tour d’horizon auprès des promoteurs immobiliers, plusieurs raisons sont à l’origine de ces cadavres immobiliers qui comptent également des hôtels. Parmi les causes les plus évoquées par les professionnels du secteur figure le nombre des invendus suite à la cherté du foncier. Si le prix de ce type de résidences a augmenté c’est parce que les terrains domaniaux ne sont plus affectés au secteur privé comme auparavant suite à de multiples inadéquations dans le programme de base conclu avec les promoteurs immobiliers. L’autre motif est lié à la lourdeur des démarches administratives, notamment dans le cas d’un investissement étranger. «J’ai traité avec des investisseurs étrangers qui ont dû plier bagage et laisser le projet en l’état, à cause de la bureaucratie qui pèse encore de tout son poids. A titre d’exemple, pour apporter un avenant sur le projet initial, il faut attendre des mois, voire un an pour que la situation se débloque et le temps c’est de l’argent», se plaint Abderrahmane Sentissi, expert-comptable et dirigeant d’un cabinet conseil en investissement touristique et immobilier. Des obstacles qui entravent encore et toujours le développement du climat des affaires.

La location meublée explose


Mais au fil de la discussion a émergé l’idée de convertir ces actifs en résidences touristiques. Or, il s’est avéré que ce secteur traverse une mauvaise passe, sauf pour les biens à vocation locative. En effet, l’immobilier touristique compte plusieurs types d’hébergement, à savoir le timeshare, les résidences de tourisme, connues sous le nom de RIPT, résidences immobilières pour la promotion touristique et récemment la location meublée d’un bien appartenant à un particulier pour une courte durée. Et d’ailleurs, il s’agit du créneau le plus convoité par les familles marocaines. Preuve en est, le nombre d’actifs proposés, toutes catégories confondues, sur des plateformes dédiées telles que Mubawab, Avito ou encore Airbnb. L’engouement est tel que d’autres types d’hébergement, genre riads et maisons d’hôtes, se sont prêtés au jeu. «La demande pour ce locatif est en perpétuelle évolution, notamment pour les appartements. Et ce sont les zones situées hors ville qui séduisent le plus, telles que Bouskoura, Dar Bouaaza. Des villes comme Marrakech et Agadir connaissent également un essor. Mais nous avons constaté récemment un intérêt particulier pour Saidia et Asilah», indique Kevin Gormand, directeur général de Mubawab.

Le cadre juridique fait défaut

Cependant, la région du nord connaît un rush à telle enseigne que certains projets se sont transformés en résidences dédiées à la location touristique et ont fait de ce créneau un business à part entière. Certes, cet essor ne peut qu’être bénéfique pour le secteur, mais un bémol persiste, à savoir l’absence d’un cadre réglementaire.
Un autre produit touristique a également fait son apparition au Maroc dans les années 90. Il s’agit de la location en temps partagé ou ce qu’on appelle communément le timeshare. Cette pratique consiste à vendre un bien dans des résidences touristiques en multipropriété que les copropriétés utilisent à tour de rôle en contrepartie d’une somme qui demeure accessible. Après un franc succès qui a duré quelques années, le timeshare est devenu un véritable cauchemar et plusieurs scandales ont éclaté. En fait, des promoteurs marocains se proclamaient sociétés civiles immobilières et des pseudo sociétés étrangères basées au Maroc agissaient en toute impunité pour vendre la destination à des sommes exorbitantes sous des conditions ambigües dans le but de soutirer de l’argent aux «acquéreurs» qui, en dehors du prix relatif au bien, devaient s’acquitter annuellement des charges d’entretien et de gardiennage. En somme, le vide juridique a donné naissance à une recrudescence de pratiques malsaines qui ont fait couler beaucoup d’encre au niveau national et international.
Par ailleurs ce secteur qui s’annonce prometteur à tous les points de vue n’arrive toujours pas à décoller au Maroc. Si ce n’est pas une loi favorable qui n’avantage pas les investissements, c’est l’absence totale du cadre juridique. Peu importe les conditions, ce contraste ne favorise pas le développement de ce créneau qui s’avère considérable pour relancer l’économie marocaine. D’où l’insistance des professionnels du secteur sur la restructuration des RIPT, l’unique créneau en immobilier touristique régi par un cadre législatif. Et c’est là que le bat blesse encore. «Bien que la loi y afférente ait été amendée il y a quelques années, le secteur n’incite toujours pas aux investissements», déplore Mustapha Alali, vice-président de la FNPI. Et c’est ce que promoteurs immobiliers et conseillers en investissement touristique et immobilier dénoncent. En effet, l’intérêt est de rendre le produit plus attractif car les retombées s’avèrent positives pour les deux secteurs. Ainsi, ces spécialistes s’attendent à un remaniement de la situation pour avancer de plus belle surtout qu’il s’agit d’un mode d’hébergement très prisé. Aussi, même avec le nouvel arrivant, à savoir les OPCI (Organismes de placement collectif immobilier) dont le lancement s’est effectué il y a à peine quelques mois, les espoirs se fondent plus sur les RIPT puisqu’elles offrent un bon compromis entre prix et qualité de service. Mais des obstacles persistent et les professionnels du secteur y compris les promoteurs immobiliers ont exprimé leur volonté de développer ce créneau qui reste taillé sur mesure pour les familles marocaines et qui peut propulser le tourisme interne. Une alternative cruciale pour redynamiser le secteur touristique impacté vigoureusement par la crise.

Les RIPT à la rescousse
La loi régissant les RIPT demeure non incitative. Or, tous les indicateurs montrent qu’avec un léger assouplissement de cette dernière, l’immobilier touristique changera de visage.

Au moment où les Résidences immobilières pour la promotion touristique (RIPT) connaissent un essor à l’échelle internationale, au Maroc la tendance est plutôt à la baisse. Selon Abderrahmane Sentissi, expert-comptable et dirigeant d’un cabinet conseil en investissement touristique et immobilier national et international, Cejefic, et qui s’est spécialisé dans les RIPT suite à l’adoption de la loi y afférente, une étude internationale a montré que l’engouement est tel que la capacité d’hébergement en résidences touristiques se révèle plus importante que la capacité hôtelière dans les trois plus grandes destinations touristiques mondiales, à savoir la France, en Côte d’Azur, l’Italie à la Riviera, et l’Espagne à la Costa Del Sol. Tandis que le Maroc est loin du compte, alors qu’il s’agit d’un produit convoité par les familles marocaines. Une situation qui ne concorde pas avec la vision touristique 2010-2020 qui prévoyait 40.000 lits supplémentaires en RIPT. Or, d’après les professionnels, le secteur ne compte même pas le tiers de cette capacité. Pire encore, la position ne cesse de se dégrader. D’ailleurs, une régression flagrante a été enregistrée ces dernières années et bon nombre de projets ont été laissés à l’abandon. Et pour cause, l’insuffisance voire l’absence de structures d’accueil adaptées obéissant aux normes de gestion professionnelle organisée. Cette situation a d’ores et déjà été décriée par les professionnels du secteur touristique avant la promulgation de la loi 01-07 qui régit les RIPT. Suite à cela, des amendements ont été apportés en 2013 pour plus de souplesse. Sauf qu’en dépit de ces ajustements, la situation ne s’est pas améliorée. Des réticences de la part des promoteurs immobiliers continuent de peser. Jugée non avantageuse, la loi décrétée impose aux promoteurs de dédier 30% des actifs à la vente tandis que les 70% restants doivent être destinés à la location touristique. Un obstacle qui éloigne un retour sur investissement prompt. «En tant que promoteurs immobiliers nous sommes prêts à investir dans ce genre de projets, mais les mesures décrétées par la loi ne sont pas incitatives. Un promoteur a besoin de rentabiliser son capital investi rapidement pour pouvoir entamer de nouveaux projets. Or, dans ces conditions, il faut compter des années avant de réaliser un retour sur investissement», se plaint Mustapha Alali, vice-président de la FNPI (Fédération nationale des promoteurs immobiliers).

Une loi paralysante

Parmi les handicaps figure également la durée de location qui est fixée à 9 ans. En d’autres termes, même en cas de vente d’un bien, l’acquéreur est obligé de soumettre son actif à la société de gestion chargée du projet en question, pour une durée de 9 ans. Le propriétaire n’en bénéficie que quelques semaines par an. Du côté de la société de gestion, un autre obstacle barre la route au développement des RIPT. Après achèvement du projet, c’est une société de gestion professionnelle qui doit gérer la résidence, mais avant de prendre les rênes, il est impératif de déposer une caution équivalant à trois mois de loyer pour chaque actif auprès de la Caisse de dépôt et de gestion. Ce qui représente une somme faramineuse, d’après les concernés. «Comme la charge est assez lourde, les projets ne trouvent pas preneur. Ainsi, certains entrepreneurs se constituent en société de gestion pour assurer la relève. Mais, le manque d’expérience dans le domaine implique une mauvaise gestion. On se retrouve confrontés à un problème d’un autre genre», dénonce Sentissi Quoique, la société de gestion reste la mieux lotie dans la chaîne, notamment par rapport à la rentabilité. Comme en hôtellerie, les rentrées en devises ne sont assujetties à aucune imposition. De plus, elle ne verse au propriétaire que 5% des recettes réalisées par an. Mais malgré ces privilèges, la caution fait obstacle.
Toujours dans la même optique, la rigidité de la loi ne laisse le champ ouvert à aucune conversion en RIPT pour rattraper le coup sauf dans le cas où la copropriété d’une résidence immobilière classique décide à l’unanimité de la transformer en résidence touristique. Il faut signaler que pour construire ce type d’hébergement, il est obligatoire qu’il soit spécifié au préalable dans le plan ne varietur. Le volet fiscal est une autre paire de manches. Considérées comme des maisons secondaires, les RIPT ne bénéficient d’aucun abattement sur la taxe des services communaux ni d’exonération quinquennale. S’ajoutent à cela les charges à supporter par le propriétaire telles que les droits d’enregistrement, la charge de copropriété ainsi que l’impôt sur le revenu qui s’élève entre 10 à 15% du revenu annuel global. «En allégeant ces charges, le produit serait plus attractif, vu que le taux de rentabilité n’est pas énorme. C’est pour cette raison que nous réclamons un assouplissement de la loi pour inciter à investir dans ce créneau. Des mesures incitatives peuvent changer la donne et redorer le blason du tourisme interne», insiste Sentissi. A noter que la loi de Finances rectificative prévoit de réduire de 50% les droits d’enregistrement. Cependant, face au repli que connaît le secteur depuis 2016, la FNPI n’est pas restée inactive. En effet, la fédération s’est adressée il y a près de 2 ans au département de tutelle avec des propositions de rectifications à la clé. Les promoteurs immobiliers souhaitent réduire la proportion 70/30 à 50/50. De même, les professionnels sollicitent une diminution de la durée de location à 3 ans, renouvelable deux fois, si l’acquéreur le souhaite. Mais, la fédération n’a pas trouvé une oreille attentive à sa requête. Ceci dit, elle ne compte pas s’arrêter en si bon chemin et envisage de revenir à la charge auprès de la nouvelle ministre.

Le manque à gagner

A en croire les spécialistes, ce segment à l’agonie pourrait incontestablement procurer une panoplie d’avantages. Par rapport à la saisonnalité qui demeure limitée à 2 mois dans certaines régions, le recours aux RIPT pourrait prolonger cette durée en augmentant par ricochet la capacité d’hébergement. «A mon avis, au lieu de laisser périr des édifices squelettiques comme c’est le cas de plusieurs hôtels au nord du pays, il faudrait mieux les transformer en RIPT. Ces hôtels ont malheureusement été laissés à l’abandon par des promoteurs qui étaient contraints de les construire dans le cadre du plan d’aménagement. Et comme la rentabilité n’est pas au rendez-vous à cause de la saisonnalité réduite, ils ont préféré les condamner», regrette Abderrahmane Sentissi. Un constat partagé par Lahcen Haddad, ancien ministre du tourisme, qui déplore le nombre de cadavres immobiliers et hôteliers que compte le pays. «En cas de non-exploitation de l’actif au-delà d’une certaine période, les pouvoirs publics doivent entamer une procédure judiciaire pour récupérer ou céder le bien. Je pense qu’il est primordial de prévoir un cadre réglementaire dans ce sens», précise-t-il. Les avantages fiscaux ne sont pas en reste. A travers la structuration du secteur, l’informel aura tendance à être éradiqué, ce qui représente un manque à gagner pour l’Etat en matière d’imposition.
Tout compte fait, ce type d’hébergement est tout bénef aussi bien pour le secteur immobilier que touristique. Et justement, en ces temps de crise, le Maroc a besoin plus que jamais de mettre tous les atouts de son côté pour remonter la pente. D’ailleurs, les acteurs croient dur comme fer qu’il s’agit d’un créneau qui a toutes les chances de réussir et faire ainsi du tourisme interne un relais de croissance non des moindres.

Les plateformes cartonnent
Le manque de diversité en matière d’immobilier de tourisme a laissé le champ ouvert au locatif touristique via les plateformes spécialisées qui ont chamboulé la tendance.

La location saisonnière ou touristique pour de courtes durées via des plateformes telles que Avito ou Airbnb séduisent à plus d’un titre. Dépourvu de toute imposition, ce segment a fait un saut considérable, notamment depuis l’implantation de la plateforme américaine Airbnb qui a bouleversé la cadence. En effet, les revenus dégagés sont tels que certains bailleurs ont consacré leur activité exclusivement à ce créneau qui, paraît-il, rapporte gros. Contactés par EE, ces derniers n’ont pas souhaité communiquer ni fournir des informations même sous couvert d’anonymat.
Mais il suffit d’effectuer un tour sur les plateformes dédiées pour se rendre compte du nombre d’offres proposées pour ce type d’hébergement. Une tendance qui s’accentue durant les vacances comme confirmé par Avito. «Durant la haute saison, nous enregistrons une augmentation de 54% de l’offre concernant la location de vacances. Ainsi, le nombre d’annonces passe approximativement de 13.000 actifs à plus de 20.000», précise Zakaria Ghassouli, directeur général d’Avito. En termes de destination, les statistiques de la plateforme montrent que la ville de Marrakech se taille la part du lion avec 26% de la demande globale, suivie de Casablanca (17,6%) et Essaouira (15%). Quant aux prix proposés, ils varient entre 300 et 6.000 dirhams, en fonction de l’emplacement et la nature du bien.
Un essor certes salué par les spécialistes, mais ils demeurent dubitatifs quant au manque de contrôle en l’absence d’un cadre réglementaire. «En imposant une loi régissant le secteur, l’Etat a tout à gagner. Hormis la TVA, ce créneau peut figurer parmi les différentes formes de l’immobilier touristique que revêt le secteur. Et la diversification est un critère de réussite. Je pense aussi qu’au lieu de laisser le champ ouvert à des plateformes étrangères pour gérer ce segment, il vaudrait mieux promouvoir des sites marocains», suggère Lahcen Haddad, ancien ministre du Tourisme. Dans cet état d’esprit, Avito a mis les bouchées doubles pour contrer son principal concurrent, Airbnb, à travers une diversification des services relatifs au locatif touristique. «Notre ambition est de devenir le partenaire des vacances des Marocains tout en contribuant à la promotion de la destination locale auprès de nos 6 millions d’utilisateurs surtout dans le contexte actuel. Nous prévoyons à court terme de lancer de nouveaux services pour offrir une meilleure expérience aux propriétaires bailleurs et aux vacanciers», confie Ghassouli. Ces nouveaux services consistent essentiellement à proposer aux intéressés la possibilité de vérifier si le bien est disponible durant la période souhaitée et aussi de pouvoir le réserver. D’autres services y afférents sont en cours de développement.
Par ailleurs, bien que l’utilisation d’Airbnb en Europe soit règlementée, un déséquilibre sur le marché immobilier s’est créé engendrant ainsi une envolée des prix à la location, notamment dans les grandes villes. En effet, 22 villes européennes se sont plaintes auprès de la Commission et du Parlement européens et revendiquent une révision du cadre législatif.