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Étudiants sans abris!

Economie février 2020

Étudiants sans abris!

Malgré la perche tendue par l’Etat, les promoteurs boudent le créneau des résidences étudiantes. La carotte fiscale ne suffit pas à enclencher une vraie dynamique en dépit d’une demande en perpétuelle croissance.

En milieu de semaine, à l’Institut Agronomique et Vétérinaire Hassan II de Rabat, la grisaille hivernale, assortie aux toitures des bâtiments, pèse visiblement sur le moral des étudiants. Un mouvement de va-et-vient incessant anime le passage bétonné menant vers l’internat mixte de l’école. Désigné comme «pavillon» par le vocable estudiantin, ce vieux dortoir est tombé, au fil des promotions d’ingénieurs, en désuétude. Vu ses toits perméables, les fuites d’eau récurrentes et problèmes d’isolation thermique, sans exclure les visites surprises des rongeurs… il est loin d’être conforme aux normes de salubrité. Il y a un an, des mesures ont été prises par la direction après l’incendie ayant ravagé l’un des bâtiments qui a suscité à l’époque la grogne des résidents. «La direction n’hésite pas à nous rappeler que l’internat est un privilège, pas un droit. Estimons-nous heureux de dormir sous un toit!», euphémise un étudiant. Tel est l’état d’une des résidences étudiantes publiques en 2020. 

Faible couverture

Appelé à répondre à un enjeu sociétal, le débat autour des conditions de vie les plus basiques des étudiants tourne court au Maroc. Pour cause: «Les étudiants ont du mal à trouver un gîte au premier chef. Généralement, bien avant que l’année universitaire ne s’achève, nos résidences affichent déjà complet», estime un responsable à Madinat Al Maârifa à Rabat. Dans l’univers estudiantin, la course au logement étudiant est un véritable calvaire. En atteste le taux de couverture pour l’année en cours. En effet, l’on compte près d’un million d’étudiants en formation dans les universités et écoles publiques (1,5 million si on y additionne les étudiants de la formation professionnelle, des établissements privés, et formation des cadres) pour une capacité nationale de 80.000 lits, soit un taux de 8%. Avec une couverture assurée principalement par les cités universitaires publiques (63.000 places contre 17.000 seulement pour le privé), l’offre globale demeure nettement inférieure à la demande. «Six conventions de Partenariat Public Privé ont été conclues sur les deux dernières années pour une capacité d’accueil de 17.000 lits. L’objectif est d’atteindre les 100.000 et un taux de couverture de 10% à l’horizon 2022», projette Noureddine Touhami, directeur de l’Office national des œuvres universitaires, sociales et culturelles (ONOUSC), organisme qui assure au nom de l’enseignement supérieur le suivi de la réalisation du projet de résidence estudiantine (voir encadré).

«Des fenêtres d’opportunités énormes»

Si la croissance démographique pose problème quant à l’absorption des étudiants sur le marché du travail, c’est une aubaine pour le marché immobilier. En particulier pour certaines majors du secteur qui se sont positionnées sur cette niche depuis plus d’une décennie. Le pionnier fut Ynna holding, par le biais de sa Fondation Miloud Chaabi qui a réalisé plusieurs projets dont une cité universitaire de 1.950 lits ouverte en 2005 à Kénitra, une autre de 1.268 lits à Agadir et une dizaine de Dar Talib et Dar Taliba à Essaouira, Bejaâd, Mohammédia et Ksar Kébir. Le groupe CDG y a contribué via sa filiale Dyar Al Madina, ayant construit des résidences sous le nom «Bayt Al Maarifa» à Rabat, Casablanca, Meknès et El Jadida. La Fondation Cheikh Khalifa Ibn Zaid Maroc propose pour sa part deux adresses à Casablanca, bd. Ziraoui et Casa Anfa. Malgré l’élargissement de l’offre universitaire, le besoin reste énorme. «La pénurie du locatif présente des fenêtres d’opportunités énormes», s’enthousiame un analyste du secteur immobilier. Certes, se loger au sein d’une cité universitaire publique reste symbolique, avec un pas de porte n’excédant pas les 50 DH par mois, mais il franchit parfois la barre des 2.000 DH/mois, suivant l’emplacement et le standing. Par exemple, l’enseigne «Bayt Al Maarifa» à Casablanca (société Dyar Al Madina) propose un tarif de 1.300 DH pour une chambre double et de 1.900 DH pour une chambre individuelle. Les cités privées se distinguent par une panoplie de prestations avec des chambres dotées de kitchenette, douche, connexion Internet, l’accès à laveries et des services complémentaires au logement et à la restauration. Cela dit, du côté des promoteurs, il n’y a pas le feu au lac. Le ralentissement du secteur immobilier et le repli de la demande de logement économique sont autant d’arguments peu probants.   

Les promoteurs boudent les Campus

Pourtant, le taux de rentabilité de la location étudiante est supérieur à 6%, selon un courtier (chiffre non officiel). «C’est un créneau porteur à l’heure actuelle au regard des incitations prévues», souligne l’architecte Reda Kabbaj. Le dispositif d’incitations fiscales mis en place par la Direction Générale des Impôts permet aux promoteurs immobiliers qui agissent dans un cadre conventionnel avec l’Etat autour de la construction de cités, de résidences et de campus universitaires «de bénéficier d’une réduction de 50%, pendant les cinq premières années, de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés au titre des revenus provenant de la location desdites constructions. En plus de l’exonération totale des droits d’enregistrement en ce qui concerne l’acquisition de terrains nus ou constructions destinées à être démolies, de la taxe sur la valeur ajoutée, de la taxe professionnelle et de la taxe des services communaux». Ces mesures sont valables pour un programme dont le délai maximum est de 3 ans, constitué d’au moins 500 chambres dont la capacité d’hébergement est, au maximum, de deux lits par chambre. Concrètement, investir dans une cité universitaire est foncièrement tributaire de la disponibilité des parcelles en centre-ville, notamment à proximité des campus. Les PPP prévoient en ce sens une formule prévoyant des charges locatives adossées au foncier mis à disposition par l’Etat, ou la construction d’une résidence sur une propriété du promoteur.     

Victime collatérale du logement social ?

En dépit d’un ratio de rentabilité élevé, couplé aux fenêtres d’opportunités existantes, les promoteurs boudent toujours les Campus. L’Etat a beau agiter sa carotte fiscale pour inciter les promoteurs à y investir, les efforts consentis jusque-là sont loin d’enclencher une vraie dynamique. Le marché locatif étudiant qui n’est encore qu’au stade de balbutiement semble pâtir du succès du logement social. Dans un récent rapport, la Cour des comptes reproche à la production de logement social dans ses différents segments d’être «devenue tributaire des avantages fiscaux. Ce qui se manifeste par la réorientation des promoteurs, sous l’effet des incitations fiscales, vers la production des segments les plus rentables et avantageux en termes de fiscalité, dont spécialement celui de 250.000 DH». «Le créneau souffre surtout d’un manque de communication», observe le directeur de l’ONOUSC. En attendant le décollage imminent, l’informel et la colocation assurent le relais.