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Logement: Faut-il acheter ou louer?

Débat novembre 2019

Logement: Faut-il acheter ou louer?

Le marché de l’immobilier semble ne pas sortir de sa léthargie. Chute des transactions, flambée des prix, resserrement des crédits… Contrairement à la légende urbaine, acheter une propriété plutôt que de la louer n’est pas toujours plus avantageux financièrement. Pour EE, deux spécialistes du secteur immobilier, Kévin Gormand et William Simoncelli, apportent leur éclairage.

Les débatteurs
Kévin Gormand, est président et co-fondateur du site Mubawab, plateforme digitale de référence dans le secteur immobilier national.
William Simoncelli, est directeur général de Carré Immobilier, société de conseil en immobilier créée en 2002, qui effectue des missions sur tout le territoire marocain.

Une question d’actualité relative aux Marocains qui affichent un grand intérêt pour la pierre espagnole, appréhendée comme un placement. Quel est votre point de vue sur cette tendance?


Kévin Gormand: De mon point de vue, l’acquisition d’un pied à terre à l’étranger, notamment en Espagne, a généralement comme objectif l’obtention de la résidence. Cette décision n’est donc pas prise dans une logique de placement, mais tend plutôt vers l’achat d’un passeport. De plus, pour le cas de l’Espagne, le prix de l’immobilier a enregistré d’importantes baisses, ce qui le rend plus accessible. Aujourd’hui, cela reste tout de même relativement complexe pour le Marocain d’acheter à l’étranger dans la mesure où il faut justifier toute sortie de devises. De ce fait, il ne me semble pas qu’il y ait énormément de transactions dans ce sens qui se réalisent.

William Simoncelli: Suivant une logique de départ, de nombreux Marocains désirent quitter leur pays. Ces derniers sont plutôt sur un modèle plus simple qui est la location. Effectivement, ils s’expatrient ou plutôt décident délibérément de quitter le pays, en ayant préparé tout à l’avance. Toutefois, cette tendance est mineure, et d’ailleurs même les individus qui se portent acquéreurs d’un bien constituent une part minime de ceux qui quittent le pays. De plus, il ne faut pas oublier que la détention d’actifs à l’étranger est difficile compte tenu de la réglementation en vigueur établie par l’autorité de contrôle des changes. ...Retrouvez l'intégralité de l'article dans le Numéro #En_kiosque

Est-ce toujours une bonne idée d’acheter un bien immobilier au Maroc?

Kévin Gormand : Somme toute, il y a deux réponses à la question. D’une part, l’achat d’un bien immobilier répond à un besoin émotionnel, affectif ou psychologique. Pour ne rester que dans un cadre culturel, oui c’est une bonne idée, car au final c’est ce à quoi les gens aspirent et en définitive c’est une sorte de progression sociale, comme le fait d’avoir une voiture, etc. Ensuite, d’un autre côté, le choix dépend du prisme par lequel on conçoit l’acquisition. D’un point de vue purement économique, ceux qui ont acheté à Bouskoura il y a vingt ans sont contents aujourd’hui. Ceux qui vont acheter à Zenata peuvent se dire que c’est relativement cher! L’on pourra leur reposer la question dans dix ans. Financièrement parlant, cela peut être une bonne idée sur de nouveaux quartiers, mais ce sont des paris qui sont faits. C’est donc très dur de se projeter pour ce type d’achat.

William Simoncelli: Nous savons que c’est un débat récurrent lorsqu’on souhaite acheter son logement. Nous savons aussi qu’il existe dans ce secteur de nombreuses idées reçues. Le débat n’est pas de savoir si c’est une bonne ou une mauvaise idée, l’approche de la propriété doit être réellement mise en relief sur deux aspects: soit nous acquérons pour faire du patrimonial, soit nous sommes dans une logique utilisateur. Dans le premier cas de figure, se posera toujours la question budgétaire et dans cette situation il faudra simplement faire un bilan d’opportunités. C’est-à-dire voir, dans le cas d’un achat ou d’une location, quelles sont les incidences, en plus d’une mise en perspective des avantages et des inconvénients de chacun, de manière à prédire si notre situation actuelle familiale ou professionnelle nécessite un besoin d’achat ou de location. L’approche utilisateur, quant à elle, implique que la détention d’une propriété c’est avant toute chose une démarche capitalistique. Nombreux sont les individus qui ne se situent guère dans cette position, c’est un besoin de se protéger des intempéries et d’avoir un foyer. A partir de là, et pour recentrer la question, est-ce que l’on parle d’une frange de la population, à savoir 2 à 3% qui est à la marge ou parle-t-on de plus de 97% de la population qui a des difficultés d’accéder à la possibilité d’achat?

«Acheter son bien c’est mieux car louer c’est jeter son argent par la fenêtre». Est-ce que la réalité économique marocaine conforte la notion culturelle de pierre valeur refuge?

Kévin Gormand : En 2020 arrive la fin de l’extension déjà réalisée et des conventions établies avec les promoteurs du secteur pour la construction des logements sociaux. Ce qui est prévu, c’est qu’il y aura une sélection de projets en fonction de leur faisabilité géographique. A titre illustratif, au niveau du logement social, la ville de Tamansourt est un cas qui a été très mal conçu. De ce fait, pour des cas similaires les projets vont prendre fin alors qu’ils continueront à se développer dans d’autres villes répondant ainsi à une forte pression. Présentement, la question qui demeure en suspens, c’est qu’arrivée la fin du logement social comment cette large catégorie de la population va-t-elle se loger? Ce n’est un secret pour personne. Nombreux sont ceux qui louent et qui attendent de réunir les conditions nécessaires afin de parvenir à être propriétaires.

William Simoncelli: En 2016, nous avons eu près de 1,6 million de demandes de logement au Maroc, selon une étude élaborée par le ministère de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la ville. Même avec une régression des projets de construction, chaque année nous construisons en moyenne près de 90.000 logements. Néanmoins, la demande structurelle est comprise entre 200.000 et 250.000 logements par an. C’est-à-dire qu’à date nous sommes à près de 2 millions de demandes de logement. Constituant près de 75% de demandes dans le milieu urbain et le reste en milieu rural. Si l’on se permet de prendre l’intégralité de cette demande, il y a 90% des individus qui demeurent éligibles uniquement au logement social. A cela s’ajoutent les contraintes liées à la bancarisation de ces personnes et à la régularité de leur revenu. Hormis les questions d’ordre psychologique, le réel défi est de pouvoir répondre à cette question pour une population sur laquelle nous n’avons pas réellement de moyens d’actions. Ces personnes, quand bien même elles seraient désireuses d’acheter, ne le peuvent pas. Comment peut-on agir dans ce cas? Nous sommes ainsi dans une remise en cause d’un véritable modèle de société et nous tendons vers une démarche essentielle pour notre avenir. Va-t-on demeurer dans une société plutôt castée ou est-ce que nous souhaitons qu’il y ait une importante part de la population qui monte d’un cran afin d’échapper dans les années à venir à une véritable dégradation du lien social?

La logique d’urbanisation et de promotion immobilière influence-t-elle ce choix?

Kévin Gormand : Pas plus tard qu’hier, j’étais dans une conférence à Barcelone sur l’immobilier dans les pays de la Méditerranée et du Golfe. J’ai pu en tirer un point de vue très intéressant de la part des autorités de Dubaï expliquant leur aveu d’échec sur leur stratégie immobilière. Cette dernière n’étant pas inclusive et ne prenant pas en compte la majorité de leur population. Ils ont énormément investi dans le logement de luxe en délaissant les projets haut et moyen standing, ce qui a entraîné sur la ville une sorte de «bulle pour les riches» étant à l’origine d’importantes difficultés d’infrastructures et d’embouteillages, car une grande partie de la population s’est installée en périphérie et effectue un exode quotidien vers le centre. De ce fait, les autorités de Dubaï avouent avoir créé une ville pour des types de bien et non pour des personnes, ce qui a complètement bouleversé l’organisation sociale de la ville.

William Simoncelli: A l’instar de Tamesna ou de Tamansourt, qui périclite en ville catastrophique ou fantôme. C’est parce qu’elle n’est pas une ville en réalité mais un foyer de population ne disposant pas de transport au rendez-vous, manquant de nombreux services publics et équipements. L’on a même fait des promesses à des gens, en leur disant d’acheter leur logement, dans une démarche capitaliste, afin de le revendre plus cher. Mais il est clair qu’aujourd’hui ce n’est pas possible. De manière globale, nous sommes en train de constater la même chose au Maroc car nous ne disposons pas d’approche urbaine ou encore du développement du territoire, mais plutôt d’une approche basée uniquement sur la promotion immobilière.     

Certains disent qu’ «acheter c’est mieux parce que finalement leur crédit est fixe et qu’il ne varie pas alors que leur loyer augmente». Dès lors, est-il préférable de rester locataire et d’épargner ou de devenir propriétaire en remboursant un crédit?

Kévin Gormand : D’un point de vue purement économique, le différentiel pour une première acquisition sans apport entre loyer mensuel et remboursement de la mensualité d’emprunt change énormément d’une ville à l’autre, les écarts même de prix entre l’achat ou la location sont dissuasifs. Si l’on prend pour exemple Casablanca, avec un montant de loyer de 7.000 dirhams l’on peut louer un logement au centre de la ville à proximité de son lieu de travail. Toutefois, ce même montant constitue la mensualité d’un prêt immobilier d’un million de dirhams impossible à trouver dans cette zone de la ville. Un autre critère déterminant qui décourage dans le choix d’acheter est la durée d’acquisition. En effet, pour des revenus intermédiaires, la détention d’un bien immobilier peut prendre 15 à 20 ans et par conséquent, l’individu ou le ménage se retrouve dans une situation de gel car son investissement devient une épargne forcée lui réduisant toute aspiration à une mobilité ou se retrouve dès lors comme astreint à réduire son train de vie ou à aspirer à un projet de vie différent. Devenir propriétaire procure un sentiment unique… mais son coût reste élevé. Les frais d’acquisition qui se chiffrent à près de 7% du prix d’achat, la taxe d’habitation, la taxe foncière, les frais d’assurance, viennent alourdir le budget de l’acheteur, en plus du poids des intérêts de son prêt. Mais l’on ne saurait être catégorique dans la détermination du choix le plus avantageux car pour pouvoir comparer les deux options, il faut comparer le prix de revente du logement après finalisation de son achat et le capital accumulé par le locataire pour s’assurer qu’il valait mieux d’acheter ou de louer.

William Simoncelli: Cela dépend des moments de la vie de chaque individu et de son besoin. Si nous sommes dans une période où nous avons une disponibilité et que l’on a anticipé plus ou moins notre avenir professionnel, l’on peut se permettre de partir sur une acquisition et pouvoir endosser plus tard des coûts globaux autres que l’acquisition elle-même, notamment ceux liés aux frais d’agence immobilière, aux droits de mutation et autres taxes relatives à la propriété ainsi que d’importants travaux à venir en cas de copropriété. Tout ceci a un coût et est déterminant. Si maintenant, nous sommes dans une démarche d’agilité par rapport aux contraintes du quotidien, par exemple, au lieu de mettre deux heures pour rentrer chez soi et rapprocher son logement de son lieu de travail même si c’est dans le cadre d’une mission à court ou moyen terme, et que nous décidons de louer à proximité, il est vrai que nous sommes plus flexibles et cela nous autorise plus de réactivité lors de changements de vie. Dans ce cas, il y a un risque de diluer son capital et de perdre en patrimoine. Nombreuses sont les personnes qui font des calculs assez simples, aujourd’hui finalement, il serait plus intéressant de louer car si je revois le montant du loyer il est équivalent aux intérêts de l’emprunt. De ce fait, que je donne cet argent à la banque ou à un propriétaire ça ne change rien si nous sommes dans une logique d’agilité et de placement afin à terme d’acquérir un bien qui nous convienne et ce aussi imprévisible que puisse être l’évolution du marché de l’immobilier.

À l’instar du secteur automobile, la location résidentielle connaît de nouvelles formes commerciales (LLD, Leasing…). Dans quelles situations est-il plus avantageux d’acheter que de louer?

Kévin Gormand: Nous pouvons raisonnablement considérer que la propriété immobilière représente une stratégie pertinente face à la location en matière de coûts globaux, y compris en considérant la revente. Dans ce cas, l’achat immobilier doit être une décision de long terme. Le locataire dispose ainsi à l’inverse de l’acquéreur de plus de souplesse. Beaucoup de jeunes ménages préfèrent rester locataires pour habiter là où ils le désirent plutôt que d’acheter dans la périphérie ou dans une ville mitoyenne avec les moyens dont ils disposent. L’une des solutions qui serait intéressante, méconnue et peu applicable est celle de la location-accession qui permettrait aux jeunes de se loger en louant, puis d’acheter s’ils le souhaitent le logement et devenir à terme propriétaires. C’est en quelque sorte une location avec option d’achat. 

William Simoncelli : Il existe tellement d’évolutions sociétales et professionnelles qui contribuent à la création d’une nouvelle classe de locataires. Une réticence à l’achat accentuée par ses restrictions et par les aspirations d’une nouvelle génération, ce qui va les inciter à consommer l’immobilier autrement. D’ailleurs, on peut le considérer comme une évolution de la colocation, c’est le co-living qui est une nouvelle manière de vivre ensemble basée sur un sens de la flexibilité. Vous pouvez emménager pour 1 mois, 1 an voire toute une vie. C’est une façon d’avoir accès à des lieux que l’on ne pourrait pas s’offrir avec en plus une grande facilité de gestion. De nombreuses entreprises se lancent déjà dans ce type de modèle. Les immeubles de co-living disposent de toutes les commodités: grandes cuisines, vastes salles communes ou des salles de jeux, conciergerie avec un niveau de services élevé, ce qui libère les locataires des besognes administratives comme le paiement des factures, d’eau et d’électricité, le ménage, la connexion… L’on pourrait imaginer que ce type de modèle ne saurait tarder à prendre une forte expansion, en fonction des besoins relatifs à cette nouvelle génération.