La taxe manquante

Economie octobre 2019

La taxe manquante

A la veille de la présentation de la Loi de Finances et face à une crise de l’immobilier causée par une inadéquation entre l’offre et la demande solvable, le salut viendrait-il de la taxation des multiples logements vacants ?

Trois milliards de dirhams par an! C’est le montant que pourrait rapporter une taxe sur les logements vacants en cas de sa mise en place, selon l’économiste spécialiste de l’immobilier Driss Effina. Pour celui qui a longtemps été numéro deux de l’opérateur public Al Omrane avant de se consacrer à l’enseignement et la recherche, plusieurs propositions ont été faites dans ce sens depuis 2011 sans que cela soit pris en compte, «ce qui est un manque à gagner de plusieurs milliards de dirhams pour l’Etat», estime-t-il. Au Maroc il y a près d’un million de logements vacants. Ce sont des biens sciemment laissés vacants. Cette statistique n’intègre pas les logements secondaires ou tertiaires, ni les biens des Marocains vivant à l’étranger. Elle rend essentiellement compte des logements de type spéculatif en plus des stocks des promoteurs.

1 million
Au Maroc, selon une étude récente du ministère des finances, le parc de logements s’élève à 8,86 millions d’unités d’habitation dont 6,19 millions en milieu urbain. «Le parc de logements vacants demeure élevé comparativement à d’autres pays, représentant 15,9% du parc de logements urbains (les logements vacants représentent une part de 7,9% et 3% du parc logements respectivement en France et au Royaume-Uni)». Ceci alors même que, toujours selon les statistiques du ministère, le pays souffre d’un déficit de logement estimé à 400.000 unités en 2017. Ainsi selon la même étude, plus de 1,5 million de ménages cherchaient un logement en 2015, dont 87% en milieu urbain, soit 1,36 million de ménages. La répartition de cette demande selon le revenu montre que 98% des demandeurs ont un revenu compris entre 2.000 et 11.000 dirhams. Dans cette étude, basée sur les données adoptées par le ministère de l’habitat, les ménages ayant un revenu supérieur à 11.000 dirhams sont considérés comme appartenant à la classe aisée. A partir de là, la crise que connaît le secteur devient insoluble sans baisse des prix. Une taxe pourrait amener à un ajustement de l’offre et de la demande solvable, notamment en intégrant une partie de l’offre vacante dans les centres-villes. Une offre que l’on peut repérer à l’œil nu les soirs en observant les nombreuses lumières éteintes.

Pour notre économiste, «les logements laissés vacants sont en général des produits d’épargne. Par souci de sécurité ou de placement, des individus achètent des appartements ou des maisons et les condamnent en attendant une rentabilité élevée parce que le marché de l’immobilier est structurellement haussier sur le long terme». Toutefois, ajoute-t-il, «comme tout produit de placement, il doit être taxé or ce n’est malheureusement pas le cas aujourd’hui. Ce qui est doublement dommageable pour l’Etat qui d’une part ne touche quasiment rien sur ces actifs, et d’autre part subit des coûts directs et indirects qui, selon les benchmarks internationaux, atteignent entre 30 et 50% de la valeur du bien, que ce soit en termes de maintien de sa valeur à travers les travaux de maintenance de la voirie, des réseaux, d’amélioration urbaine, etc. ou de coût d’opportunité en ouvrant d’autres zones à l’urbanisation pour résorber la demande et ce que cela implique pour leur aménagement». Un avis partagé bien que nuancé par Mounia Tagma, directrice régionale Afrique-MENA de l’Affordable Houssing Institute, un think tank américain spécialisé dans les questions de logement. Pour elle, «la problématique des logements vacants dans les centres-villes acquis à des fins de spéculation dépasse le secteur de l’habitat. Pour le Marocain qui souhaite investir, la pierre reste plus attractive que n’importe quel autre produit financier. Il est vrai que la taxation va réduire l’attractivité du logement à l’achat, mais si on ne développe pas par ailleurs les autres alternatives en termes d’investissements, les gens continueront de placer leur épargne dans la pierre». L’autre raison pour laquelle une taxe n’est pas forcément la panacée selon Tagma est que, «une partie des logements vacants doit normalement alimenter le marché locatif, or il se trouve que dans les conditions actuelles de ce marché, notamment les difficultés pour les propriétaire de libérer leur bien de mauvais locataires ou les risques de ne pas pouvoir récupérer leurs propriété dans un bon état, fait que dans la pratique le locatif n’est pas très attractif alors même que la loi a été toilettée dernièrement». Pour elle, il ne s’agit pas d’une problématique d’habitat que l’on pourrait régler par une taxe mais bien d’une problématique complexe liée à la nature même des conditions de l’épargne au Maroc. Ainsi, même l’élargissement de la loi sur les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) au résidentiel et pas seulement à l’immobilier commercial reste tributaire d’une amélioration dans la pratiques de la gestion des «mauvais locataires» afin de protéger l’investissement dans la pierre dont sont friands les Marocains.

Une mesure courante
Pourtant selon Driss Effina, cette mesure a été adoptée avec succès dans plusieurs pays, notamment aux USA, en Grande-Bretagne et en Espagne. Elle a aussi vu le jour il y a plus d’une vingtaine d’années en France avant d’être étendue en 2013. Elle a de multiples objectifs. Elle permet notamment de réguler le marché de l’immobilier puisqu’elle incite les propriétaires à injecter leurs actifs dans le marché, ce qui permet d’atteindre une vérité des prix au lieu de créer artificiellement la rareté et de maintenir les prix à la hausse. «C’était le cas aux USA et l’Espagne, où l’Etat a obligé les banques et les promoteurs à se désengager des biens immobilier stockés dans leurs bilans», affirme ainsi Effina. Et d’ajouter: «Toutefois, le succès d’une mesure pareille dépend de la transparence permise par l’enregistrement des biens dans les bilans des banques ou des opérateurs, ce qui permet un meilleur ciblage des contrôles et redressements éventuels». Le contrôle de la consommation d’eau ou d’électricité peut être un autre moyen détourné pour le suivi. En France, la valeur de la taxe est corrélée à la valeur locative brute (VLB) du bien. Elle est par ailleurs progressive. Elle débute à 12,5% de la valeur locative annuelle la première année avant d’être doublée à 25% de VLB à partir de la deuxième année si le bien n’est toujours pas introduit sur le marché.

Alors que le secteur passe par une de ses pires crises et que les transactions se font au compte-gouttes, notamment à cause des prix du mètre carré, une taxe de ce type pourrait pousser vers une baisse des prix. Mais quand on sait que rien qu’en dation en paiement, le secteur bancaire détient plus de 18 milliards de dirhams, il est aisé d’entrevoir l’énormité des résistances à une telle mesure bien qu’elle puisse être porteuse de l’intérêt de tout le secteur tout en permettant de rendre le logement accessible à la majorité.