Anarchie urbaine

Enquête août 2019

Anarchie urbaine

L’absence de documents urbanistiques actualisés et la spéculation foncière et immobilière font que Kénitra se développe dans tous les sens. 

«Dans les quartiers du centre, le prix du foncier est passé de 1.300–1.600 dirhams le mètre carré en 2003 à 10.000 dirhams aujourd’hui. La tendance est pire dans les quartiers ouverts à l’urbanisme dans les années 80», affirme Mohamed Bezza, ancien directeur adjoint de l’agence urbaine de Kénitra. De fait, depuis la fin des années 1990 et le début de l’année 2000 la ville a connu une dynamique urbaine sans précédent en faisant d’elle aujourd’hui une cité complètement saturée où les possibilités d’extension sont fortement limitées par ses frontières naturelles. Encastrée entre mer-oued-autoroute et forêt, la ville de Kénitra est condamnée à se reconstruire de l’intérieur. L’option de la hauteur semble donc spontanément adoptée comme le montrent certains bâtiments nouveaux. Mais cette dynamique est-elle vraiment justifiée?

Méventes immobilières

Au centre-ville, les panneaux promouvant des opérations immobilières fleurissent à tous les endroits stratégiques. Tout comme les mentions «A vendre» ou «Bureau de vente» accrochées sur des appartements ou à la porte de certains immeubles de l’hyper centre kénitri. «Avant, nous ne voyions pas ça. Tout était vendu sur plan», affirme Omar Hamdach, enseignant à la faculté des sciences humaines à Kénitra. «Toutes les opérations étaient vendues sur plan avant même que l’opération ne finisse», témoigne pour sa part Mohamed Bezza. La ville qui a vu le développement du magnat de l’immobilier Feu Miloud Chaabi a en effet vite attiré les autres majors de la promotion immobilière nationales en plus de promoteurs indépendants venant aussi bien de la ville et de ses régions que des autres régions du Maroc. Le logement économique et social a été particulièrement prisé au point où une ville balnéaire comme Mehdia s’est vue complètement défigurée par un urbanisme anarchique et bas de gamme. La ville qui a été laissée sans document d’urbanisme pendant des années s’est développée dans tous les sens.  «Il faut aujourd’hui un moratoire sur le logement social», tonne Bezza, par ailleurs président de l’association de défense de Kénitra et de sa région. Pour notre urbaniste, «il y a beaucoup de mévente dans le social, notamment à Mehdia. Pour ne citer que cet exemple, les appartements qui se vendaient comme des petits pains il y a quelques années à 230.000 – 240.000 dirhams sont proposés à la vente à 170.000 dirhams alors qu’ils ont en majorité subi des travaux de transformations coûtant jusqu’au quart de leur valeur, et malgré cela ils ne trouvent pas d’acquéreur». Dans les chiffres, la ville et sa région a connu une dynamique urbaine très poussée. Selon les statistiques disponibles, une moyenne de 4.000 logements annuellement a été autorisée par les autorités les 15 dernières années. La valeur unitaire du logement n’a, elle, pas cessé de baisser.

Paradis du social

Un paradoxe apparent au vu de la flambée des prix de l’immobilier et du foncier. Pas tellement paradoxal selon Bezza. «Ce qui s’est passé est un rétrécissement des superficies. Alors que l’on construisait beaucoup de villas et que l’appartement moyen au centre-ville et les nouvelles zones urbanisées mesurait plus de 125m² au début des années 2000, ces superficies se sont largement restreintes pour atteindre aujourd’hui moins de 70m². c’est un effet de mimétisme entre promoteurs immobiliers qui ont compris avec les géants du logement social qu’ils peuvent gagner beaucoup d’argent en baissant les superficies». Aujourd’hui malgré les baisses des superficies, les stocks de logement disponibles dans la ville et sa région s’accumulent, même dans le logement social. «Il y a une suroffre à cause du caractère factice du développement de la ville», analyse Hamdache. Pour notre sociologue les contrats de travail dans la zone Offshore et les conditions salariales font que les nouveaux arrivants sont incapables d’acheter dans la ville. «La plupart des contrats que nous avons observés au niveau de la zone franche ou dans les usines de câblage sont des contrats précaires avec une durée de moins de 6 mois, ou bien des contrats d’intérim. Les salaires moyens sont aussi faibles et tournent en moyenne autour de 2.500 dirhams. Dans ces conditions c’est normal que les promoteurs aient du mal à liquider leurs stocks, car l’offre est inadaptée d’autant plus qu’avec la spéculation immobilière les prix ont massivement augmenté».

En corollaire, l’urbanisation massive des périphéries a rendu la circulation cauchemardesque dans la petite cité. Il faut ainsi compter une heure de trajet lors des heures de pointe entre le centre-ville et les principales périphéries comme Sidi Taybi ou Mehdia. «La densification des périphéries et l’absence de politique des transports en commun rendent aussi bien la circulation que le stationnement problématiques», affirme ainsi Mohamed Bezza. Et d’ajouter: «De fait, la ville s’est développée autour d’un seul axe routier principal qui est la route nationale numéro 1 qui mène de Rabat à Tanger. Elle est ceinturée par l’est par l’autoroute, ce qui rend l’entrée et la sortie de la ville possible par quasiment ce seul axe». Et malgré son dédoublement et la création d’une voie rapide entre Kénitra et Mehdia, celle-ci est tellement encombrée par les marchands ambulants et autres souks improvisés que la circulation entre les deux pôles urbains devient un challenge quotidien. Ce qui déprime d’autant plus la demande pour les périphéries immédiates de la ville.

Vers un RER ?

«De plus en plus de gens, notamment ceux qui travaillent dans la zone industrielle, évitent d’habiter dans les zones encombrées. Et l’offre immobilière supplémentaire aussi bien dans la ville que dans ces périphéries se retrouve ainsi d’autant plus pénalisée», analyse Bezza. Pour redynamiser la mobilité urbaine plusieurs scenarii sont ainsi proposés, notamment la création d’un RER entre Salé et Sidi Kacem, passant par les nouvelles zones d’activités. Ce projet profiterait du tracé déjà existant du chemin de fer. L’autre chantier structurant de la ville devrait se situer au niveau des terrains et bâtiments militaires nombreux dans l’enceinte même de la ville. Bien que d’ordre stratégique, des décisions en ce sens pourraient bien être prises d’autant plus que des orientations royales concernant le déplacement des bâtiments militaires en dehors des périmètres urbains ont déjà été données dans le passé. Mais le gigantisme d’un chantier pareil est tel qu’il pourrait métamorphoser la physionomie de la ville. De sources sûres, certaines de ces orientations seraient incluses au niveau du Schéma Directeur d’aménagement urbain (SDAU) de la ville et de ces périphéries. Tout comme la création d’une nouvelle zone d’activité et de loisirs sur certains terrains aujourd’hui militaires. Quoi qu’il en soit, au-delà de la dynamique de la ville, son développement anarchique reste un de ses principaux défis tout comme la pérennité de son attractivité avec nuisance créée par son mal-développement.