De nouveaux modèles économiques

Dossier juin 2019

De nouveaux modèles économiques

Morosité oblige, les opérateurs sont amenés à se renouveler et à développer de nouvelles approches pour s’assurer une rentabilité pérenne. Florilège des nouveaux modèles qui émergent.

La situation d’immobilisme qui règne pousse les opérateurs à adopter une nouvelle approche économique, partant de l’opérationnel à la financiarisation. D’après Anass Berady, directeur associé d’Aby Finance, «le modèle économique qui était prédominant est celui du promoteur immobilier classique qui a une vision sur un projet de 2 ou 3 ans. Il développe, vend et empoche une marge qui était très importante. C’était l’euphorie et ce, depuis le début des années 2000». Un constat que soulève aussi Omar Berrada, DGA de Yasmine Immobilier, qui précise que «dans l’immobilier résidentiel, le modèle classique de financement par fonds propres, crédit bancaire et avances acquéreurs reste dominant. D’autres modèles de partenariat entre propriétaire foncier et développeur existent aussi». 

Une approche différente

Aujourd’hui «avec la crise les choses commencent à changer. Elle a engendré une sélection naturelle», temporise tout de même le professionnel qui précise que les difficultés financières n’ont pas concerné uniquement les grands promoteurs cotés. Les autres aussi ont suivi. «Il y avait un surendettement, puisque l’accès au crédit était très facile et le marché affichait une croissance à deux chiffres», insiste-t-il. Le changement qui arrive selon le professionnel et qui sera prédominant est la financiarisation de l’immobilier avec les filiales des banques ou encore les fonds d’investissement. «Ces opérateurs se contentent généralement d’une rentabilité à 1 chiffre entre 5% et 8%. C’est ce qui se fait à l’étranger», explique Berady. Avant d’ajouter que les marges qui étaient importantes sont impossibles à retrouver aujourd’hui avec le foncier qui est devenu cher à moins de «tomber» sur une très belle opportunité dans le terrain. L’autre changement qui s’opère dans la démarche des opérateurs est celui de la fixation du prix. D’après Amine Bentaleb, directeur général de Morocco REIT, «un développeur traditionnel a tendance à fixer le prix en fonction du m2 alors que quand on est dans la financiarisation on part du rendement pour fixer le prix».

L’immobilier, un actif financier

Certains de ces fonds d’investissement et foncières avaient essayé de s’installer au Maroc mais c’était très difficile». Selon le professionnel, la pratique du noir compliquait la donne pour ces opérateurs qui raisonnent rentabilité et doivent rendre compte à un comité d’investisseurs. «Il est difficile d’inclure le noir dans le calcul de la rentabilité», lâche Berady. Ces investisseurs qui développent essentiellement de l’immobilier professionnel n’existaient pas par le passé au Maroc. D’après Majdouline Cheikh, marketing et communication manager à JLL, «les entreprises s’installaient dans des quartiers résidentiels où elles partageaient justement un immeuble résidentiel. Il n’y avait pas d’immobilier de bureau dédié aux entreprises. Ce n’est qu’à partir des années 2000 que cela a commencé à se développer». Erigé en actif financier pour les investisseurs institutionnels, ce type d’immobilier les attire en particulier. Basé sur le modèle locatif, il correspond parfaitement à leur besoin d’avoir une rentabilité sur 10, 15 ou 20 ans. «Un investisseur institutionnel n’est pas dans la logique de construire pour vendre au bout de 2 ans», précise Berady. Une logique qui se développera davantage avec la mise en place des OPCI. «Ces véhicules d’investissement font de l’immobilier bureaux & commercial une classe d’actifs à part entière et vont sans doute susciter de l’engouement chez les investisseurs et permettre de dynamiser l’immobilier professionnel. Nous sommes d’ailleurs en train d’étudier deux projets pouvant être portés par des OPCI», précise le DGA de Yasmine Immobilier.

D’autres alternatives

Hormis l’immobilier professionnel, Berady précise que l’autre modèle qui pourrait bien se développer et répondre à la situation actuelle est celui de l’immobilier résidentiel locatif. «On va en fait suivre ce qui se passe à l’étranger, il n’y a pas de raison pour qu’on fasse l’exception. D’autant plus que le taux de propriété des Marocains frôle à présent les 70%, ce qui est énorme. Nous dépassons même la France !», insiste-t-il. Mais pour que ce modèle se développe, il faut que l’actuelle loi sur l’habitat soit révisée car dans sa version actuelle elle ne protège pas assez le propriétaire. Quant aux modes de financement, en plus des OPCI, d’autres alternatives peuvent être empruntées de l’étranger. Omar Berrada souligne que son entreprise surveille de très près «les modèles de financement hybrides qui intègrent une partie en crowdfunding. Même si ce modèle est précoce et ne peut se substituer au financement classique, il est intéressant puisqu’il permet, avant même de lancer la construction, d’évaluer la pertinence du projet et sa capacité à être commercialisé».

Les banques s’y prennent

En attendant l’adoption de la loi sur le crowdfunding au Maroc, les banques continuent à être le premier financeur des projets immobiliers. Sauf qu’avec les dations, nantissements et ventes à réméré, plusieurs banques de la place qui ont appuyé les promoteurs immobiliers durant la phase euphorique se retrouvent aujourd’hui avec du foncier, des projets inachevés ou encore des projets qui le sont. Pour récupérer leurs dus, la majorité de ces banques a créé des filiales dites foncières, dans lesquelles tous ces actifs sont logés. D’après Berady, ces banques se font accompagner par des cabinets pour faire aboutir ces projets, l’immobilier n’étant pas le métier de banquier. Même son de cloche chez Oaklins-Atlas Capital. Hicham Chebihi Hassani, président-directeur général de la banque d’affaires, explique qu’«aujourd’hui, plusieurs millions de fonds de projets sont chez les banques. Il s’agit soit de carcasses de building, soit des produits finis, soit des terrains nus. Nous regardons les produits à moitié finis pour les racheter à la banque ou les co-développer avec elle pour le finir». La banque d’affaires réalise, en effet, la maîtrise d’ouvrage déléguée. Autrement dit, elle suit le projet depuis l’étude de faisabilité jusqu’à l’achèvement complet, dans le parfait respect des objectifs et des contraintes du maître de l’ouvrage. Elle s’occupe également de l’organisation, de la prévision et de l’établissement des marchés des études et de travaux. Le tout afin d’assurer in fine une rentabilité intéressante à ses investisseurs. Si les banques marocaines s’appuient sur d’autres structures pour développer ces projets, en Espagne elles sont devenues des promoteurs immobiliers à part entière, fait remarquer Kevin Gormand, directeur général de Mubawab, qui précise que «la promotion immobilière n’est pas le métier de la banque, et les filiales dédiées qui sont créées par elles font plutôt office d’agences qui sont là pour écouler ce qu’elles ont comme actifs mais cela n’a pas pour but de se pérenniser». La transformation du secteur est en marche. Seule une nouvelle dérogation fiscale pourrait la retarder. «Sans celles accordées en 2010 pour le social, la crise que nous vivons aujourd’hui se serait manifestée à cette époque», affirme Berady. Retardera-t-on la marche ou pas, telle est la grande question.