Mounia Tagma

Interview avril 2019

Mounia Tagma

Mounia Tagma, Directrice régionale Afrique-MENA de l’AHI

En crise, l’immobilier est à la veille de grands changements. Logement social, marché locatif, subventions, spéculation et approche urbanistique. Mounia Tagma, décortique avec EE les failles et enjeux du secteur.

Militer pour améliorer l’accès au logement. Comment naît une telle vocation ?
Je ne m’intéressais pas vraiment à l’habitat quand j’ai commencé mes études. Je m’étais plutôt orientée vers le développement. Après un Bachelor en Finances à l’Université Al Akhawayn, j’ai suivi une formation de deux ans à l’Université de Harvard en politiques publiques. Certains sujets de développement me parlaient plus que d’autres. C’est le cas de l’éducation, de la santé, des droits des femmes… C’est en choisissant mon sujet de mémoire que je me suis intéressée aux bidonvilles parce qu’ils concentrent de nombreuses problématiques de développement. Je devais alors aborder les bidonvilles sous un angle qui intéresserait également un «client». J’ai donc approché le cabinet Affordable Housing Institute (AHI) en lui proposant de travailler sur le programme «Villes sans bidonvilles» (VSB). J’ai donc commencé à travailler sur ce programme et la problématique de l’habitat sans savoir que j’allais y passer les 10 années suivantes de ma vie.

Justement, après 10 ans, comment voyez-vous le programme VSB et quel bilan peut-on en tirer ?
Je pense que le programme VSB a réussi quantitativement. On a réussi grâce à lui à reloger beaucoup de gens et c’était la priorité à l’époque puisqu’on faisait face à un déficit important. Il ne faut pas oublier ce contexte. D’ailleurs, je dis toujours que critiquer une politique publique ne veut pas dire qu’elle n’est pas bonne dans l’absolu. Elle n’est bonne que dans un moment donné ou par rapport à un contexte donné. Mais maintenant qu’on a réussi à répondre à ce défi quantitatif, je pense qu’il est temps de passer au qualitatif.

Vous voulez dire quoi par qualitatif ?
Qualitatif veut dire qu’il ne suffit pas de reloger les gens, encore faut-il que ce relogement leur donne des conditions de vie meilleures. Très souvent, les gens sont déplacés à une distance significative de leur lieu de travail. Ils se retrouvent donc dans un isolement social, mais également économique parce que, en l’absence de transports publics, le peu d’argent dont disposent les familles est dédié aux déplacements du chef de ménage. Lui seul pourra se déplacer pour aller à son travail, ce qui va isoler davantage les femmes et les enfants. Et puis, il y a les factures d’eau et d’électricité qu’on n’avait pas auparavant parce qu’on était dans l’informel. Il y a donc une amélioration d’un côté mais il y a une certaine exclusion, même si ce n’est pas ce qui était recherché au départ.

Ce processus de relogement a également été accompagné de violence. Ne pensez-vous pas qu’il était plus question de gestion sécuritaire que politique sociale proprement dite ?
L’aspect de gestion de politique sociale n’est pas totalement absent. Je trouve même positif qu’il y ait ces manifestations parce que ça indique que les gens se sentent la capacité et le droit de manifester. Quand on est dans une approche totalement sécuritaire, nous n’avons même pas ces manifestations. Maintenant c’est vrai que la gestion sociale au démarrage de ces programmes n’était pas très présente. D’ailleurs, à mon arrivée à Al Omrane, j’ai découvert la MOS (maîtrise d’ouvrage social) et à quel point ce n’était pas évident à mettre en place au démarrage du programme car il s’agissait surtout de déplacer des populations. On a ensuite compris qu’on ne pouvait pas déplacer ces populations sans un accompagnement social en amont, pendant et en aval des projets. Donc la prise de conscience de la nécessité d’accompagner socialement les populations est là. Sans compter le fait que les manifestations sont une manière pour les populations de négocier et de revendiquer leurs droits. On remarque cela dans les exigences qu’il y a eu sur un certain nombre de projets. Des populations ont par exemple refusé d’être logées dans des appartements et ont exigé d’avoir des lots de terrain.

Quels sont les dossiers sur lesquels vous avez travaillé lors de votre passage par Al Omrane?
J’ai intégré Al Omrane à mon retour des États-Unis. J’ai d’abord été chargée de mission auprès du Président du directoire où j’ai pu traiter un certain nombre de dossiers avant de m’occuper de coopération internationale. Cela consistait essentiellement en des échanges institutionnels avec des établissements similaires au nôtre ou avec des ministères de l’Habitat. Je me suis aussi occupée de partenariats public-privé (PPP) qui concernent essentiellement les villes nouvelles. Ce programme a connu des difficultés.

Qu’est-ce qui bloque ?
Au démarrage, les premières villes nouvelles ont été conçues comme de grands projets immobiliers plutôt que comme des villes. Il ne faut pas oublier que ce sont les premières villes nouvelles du Maroc. Or il ne s’agit pas uniquement d’avoir un toit au-dessus de sa tête, il faut aussi avoir accès à tous les services qui vont avec. Il y avait un déficit en accessibilité et en équipements sociaux de proximité.
Un cadre réglementaire spécifique aux villes nouvelles manquait également. On s’est rendu compte qu’au moment de la signature des conventions, tout le monde s’engage sauf qu’après, il y a un certain manque de convergence ministérielle. Tout ceci a réduit l’attractivité de ces villes, ce qui fait que c’est plus difficile de s’y loger. Enfin on a moins envie d’y loger qu’ailleurs.

On leur a également reproché l’absence de vision urbanistique…
Je pense que la planification urbaine entre dans ce défi de la qualité que doit relever le Maroc. Il n’est pas normal, après toutes ces années d’expérience acquise en promotion immobilière, de continuer à travailler avec la dérogation urbanistique. Il est temps pour nous d’avoir des textes qui soient à jour, qui soient applicables et sur lesquels les opérateurs privés puissent faire leurs projections et leurs calculs et travailler. Et ce problème de planification urbaine touche à énormément de choses et ne concerne pas uniquement les villes nouvelles ou les programmes de relogement de bidonvillois, il va aussi impacter le foncier. Ce dernier ne serait pas si rare si l’on pouvait adresser la question de la verticalité. Mais pour régler la question de la verticalité, il ne suffit pas d’augmenter le zoning, il y a des choses qui vont avec, notamment les densités à revoir ou encore la question du gruyère urbain dans les centres-villes, comme ceux de Rabat et Casablanca.

Justement, comment évaluez-vous l’évolution du prix du foncier en comparaison avec tous les efforts qui ont été faits que ce soit en termes de subventions ou de niches fiscales ?
Le foncier est devenu plus cher parce qu’il est rare. Premièrement nous avons une grande problématique d’enregistrement foncier. Malgré les campagnes de communication de la Conservation foncière, le foncier immatriculé représente moins de 25% des terres. Ensuite, même s’il est titré, le foncier n’est pas forcément construisible, c’est-à-dire qu’il n’est pas urbanisé. Et même quand il l’est, il n’est pas forcément accessible. Il ne suffit donc pas d’avoir du foncier mais il faut qu’il remplisse toutes ces conditions.

Cela n’empêche pas l’État de céder des terrains à des prix symboliques…
Si l’État décide de céder un foncier à un prix symbolique rien ne l’en empêche, mais c’est à lui de mettre les conditions. Je le cède par exemple à un prix symbolique parce qu’en retour j’aurais telle ou telle chose. C’est ce qui se passe dans les conventions de PPP d’Al Omrane. Aujourd’hui, dans toutes leurs conventions, ils exigent une contrepartie du terrain qu’ils cèdent, non pas à un prix symbolique, mais à un prix inférieur au prix du marché. Ils peuvent ainsi exiger un certain pourcentage de logements sociaux à construire et imposer un calendrier de réalisation. Parfois, ils exigent même des promoteurs privés la réalisation de certains équipements publics. C’est donc à l’État de mettre une valeur à son foncier lors de la négociation qui va au-delà même du prix de cession.

Vous ne pensez pas qu’il y a eu quand même du gaspillage ?
On peut difficilement parler de gaspillage car on n’a pas accès à ces données. Nous ne savons pas quel terrain a été donné et encore moins à quel opérateur. On entend parfois parler de certaines opérations. On le sait parce qu’on connaît les projets immobiliers et on sait que le terrain sur lequel ils sont construits n’était pas un terrain privé, mais ça relève plus de l’anecdote que de données chiffrées.

Quels seraient les moyens de réguler les prix du foncier ?
Je ne suis pas sûre qu’il faille réguler les prix du foncier à tout prix. De toute façon, il y a une tendance inéluctable à la hausse. Il faudra plutôt faire en sorte que le foncier existant soit mieux utilisé et donc que sa rareté au sens économique soit moindre, notamment avec la verticalité. Les actions à mener au niveau de l’État ne doivent donc pas avoir comme but de ralentir cette progression des prix mais de permettre aux consommateurs et aux ménages marocains d’accéder au logement.

Quel bilan faites-vous du Programme national du logement social (PNLS) ?
Pour moi, le programme de logement social à 250.000 dirhams a un bilan très proche de celui du VSB dans le sens où il y a eu des réalisations quantitatives importantes. Maintenant, avec le recul, on peut voir ce qui n’a pas marché et rectifier le tir. Encore une fois c’est un programme qui a en grande partie reposé sur la dérogation urbanistique. Il a certes permis de loger des gens, mais il a défiguré le paysage urbain de plusieurs villes. Un certain nombre de promoteurs s’en plaignent d’ailleurs parce qu’ils ont toujours des unités vacantes invendues. Il faut se poser des questions. Pourquoi tous ces invendus ? Est-ce que les promoteurs ont engrangé en amont le gros des subventions et ont été un peu plus hasardeux et pris plus de risques sur le choix des projets ? Est-ce que ce sont des projets qui ne répondent pas au besoin des populations ?

…est-ce que la demande est saturée ?
La demande n’est pas saturée dans l’absolu parce que le déficit subsiste. Il y a eu des améliorations certes, mais nous avons un déficit de 400.000 unités à combler auxquelles viennent s’ajouter annuellement 150.000 autres dans l’ensemble du Maroc selon les chiffres du ministère. La demande n’est pas saturée, c’est le programme qui n’y répond plus. C’est le moment de l’évaluation et de la réorientation du programme.

Censé prendre fin en 2018, le PNLS a été prorogé en attendant sa reconduction. Quelles sont les conditions qui devraient être négociées dans le prochain programme pour éviter les erreurs du passé ?
Je ne suis pas sûre qu’il faille revoir ce programme pour qu’il soit plus efficace. Je pense qu’il est temps de remettre les choses à plat en ne se focalisant pas sur ce programme. Il faut regarder maintenant l’ensemble des besoins. Depuis très longtemps, le Maroc raisonne avec cette logique de «logement social» qu’il faut subventionner. C’était le cas en 2008 avec le programme de logements de faible valeur immobilière totale, puis le logement social en 2010 et ensuite le programme de logement pour la classe moyenne. Dans la décennie 1990 il y avait le programme des 200.000 logements à 200.000 dirhams. Le principe est le même : le promoteur s’engage à réaliser un certain nombre d’unités et en échange, il bénéficie d’un certain nombre d’exonérations ou d’aides. Et on continue de répéter ce même schéma alors que la boîte à outils dont dispose l’État marocain pour aider le secteur est beaucoup plus diversifiée que ça.

Les promoteurs insistent pourtant sur une reconduction du programme avec des incitations plus avantageuses et sortent déjà la menace du prix qu’ils promettent plus cher…
C’est le problème avec les subventions : une fois mises en place c’est très difficile de les retirer quelle que soit la population bénéficiaire. Là, en l’occurrence, ce sont les promoteurs, mais c’est pareil quand il s’agit des ménages. C’est très difficile de faire marche arrière. L’État doit jouer un rôle, c’est indéniable, si on veut encourager le logement abordable, mais les exonérations fiscales ne sont pas le seul moyen. On parlait tout à l’heure de planification urbaine. Il y a aussi les arbitrages faits en matière d’infrastructure. Le fait pour l’État de décider que certaines zones vont être mieux desservies en infrastructures est aussi une forme de subvention. L’infrastructure est en effet payée par l’État et quand un promoteur arrive sur un terrain qui est bien desservi, il aura plus de chance de vendre son produit. A parti de là, on peut imposer sur ces zones bien desservies en infrastructures un certain pourcentage de logements abordables. Bien sûr quand je dis abordables, nous ne sommes pas obligés de rester dans la définition du logement social telle qu’on la connaît aujourd’hui.

Justement, quelle définition doit-on retenir du logement abordable ?
Selon une définition internationale, le logement est abordable lorsqu’il ne vous coûte pas plus de 40% de votre revenu mensuel. On réfléchit là en tant que ménage et pas en tant qu’individu. Ce taux a été choisi en prenant en considération un niveau de service public important. Au Maroc, on continue de payer énormément pour l’éducation, pour le transport car les transports publics restent très limités (les taxis blancs ne sont pas considérés comme du transport public) et pour la santé. Et donc, selon le contexte, on peut considérer que 40% du revenu destiné au logement c’est énorme et baisser ce seuil à 30%. Il ne faut donc pas que le logement dépasse 30% du budget du Marocain pour être considéré comme abordable. La proximité du logement entre aussi en ligne de compte et certains n’hésitent pas, pour affiner davantage la définition, à dire qu’un logement est abordable lorsque les dépenses «logement+ transport» ne dépassent pas 60% du budget du ménage.

Qu’en est-il de l’objectif de mixité sociale et de combattre la ghettoïsation ? Ne devrait-il pas être intégré dans les politiques d’urbanisation ?
Tout à fait, il devrait l’être. Mais pour moi le critère premier pour lutter contre la ghettoïsation n’est pas tant la mixité sociale, la priorité c’est de permettre une inclusion au tissu urbain à travers l’accès au transport, aux services publics, aux services de santé et d’éducation. Je pense que c’est prioritaire encore plus que la mixité. Aujourd’hui nous vivons dans une société qui est extrêmement cloisonnée dans le sens où, dès l’école, les enfants ne sont pas dans des classes mixtes. Avec le temps, tout cela devient presque «normal». Il est donc important de permettre une inclusion au reste du tissu urbain avant même d’imposer aux gens le vivre-ensemble qui reste une grosse problématique qui dépasse de loin le secteur de l’habitat.

Il y a aussi cette question de cessation de paiements qui a terni le segment social…
Le problème a eu un effet de tache d’huile. Mais il faut savoir que dans les crédits hypothécaires, l’outil principal à mettre en œuvre est la saisie. C’est malheureusement triste à dire mais on ne peut pas forcer une banque à prêter si elle n’a pas de garantie que s’il y a un défaut de paiement, elle pourra saisir le bien et recouvrer le montant du crédit. Aujourd’hui les saisies se font mais elles mettent énormément de temps à se faire et ça décourage les banques. Ce sont des choix difficiles, ceux qui touchent au social et on va toucher aux acquis d’un certain nombre de personnes mais parfois il faut le faire pour le bien de la majorité parce  que le principe même du prêt hypothécaire est que le bien garantit le crédit. Si cette garantie ne fonctionne plus, le risque pour les banques est accru.

Pourquoi ne peut dire plutôt que le prix a été mal pensé dès le départ ?
Mal pensé par rapport à quoi ? Car quand on regarde les conditions du logement à 250.000 dirhams il n’y a aucun critère de revenu. C’est-à-dire que vous aurez toujours le droit d’acheter un logement à 250.000 dirhams même si vous gagnez 40.000 dirhams par mois. En fait, ce qui s’est passé c’est qu’en créant un logement à 250.000 dirhams (hors taxes) avec un cahier des charges proche de celui du programme à 140.000 dirhams (TTC), vous rendez ce dernier totalement «inattractif». Pour le promoteur, c’était plus rentable de faire du 250.000.

En suivant cette rentabilité, les promoteurs ne fabriquaient-ils pas du 140.000 en le faisant passer pour du 250.000 ?
Oui tout à fait. Théoriquement, le logement à 250.000 démarre avec une superficie de 50 m2 et peut aller jusqu’à 85 m2. Dans la pratique, les promoteurs se sont rabattus sur la superficie minimum proche, à 5m2 près, à celle du logement à 140.000 dirhams. Sans compter qu’il n’y a que quelques petites différences au niveau de la finition entre les deux et que le produit à 140.000 était au démarrage un R+3 alors que le logement à 250.000 était un R+4 (ça a été corrigé depuis). Fiscalité, hauteur, superficie, marge bénéficiaire, ce dernier avait tous les avantages pour lui.

On remarque qu’il y a un désengagement progressif de l’État par rapport à ces questions-là. Est-ce que c’est une bonne décision finalement ?
Ça dépend de ce que l’on entend par désengagement. L’État était en effet très engagé, notamment à travers les établissements publics qui sont devenus Al Omrane après la fusion de l’ANHI, d’Attacharouk, de la SNEC et des ERAC. Mais cette présence importante et directe de l’État s’expliquait par le fait que le secteur immobilier privé était relativement faible. Aujourd’hui, grâce à de grands programmes, les promoteurs immobiliers ont pris beaucoup d’importance au point de vouloir s’exporter, notamment en Afrique. On peut donc estimer que le secteur privé est suffisamment armé et fort pour faire face à la demande avec un engagement moindre de l’État.

Cette croissance des opérateurs privés s’est faite à coup de subventions et d’incitations en tout genre afin qu’ils puissent répondre à une mission de service public. Au vue des résultats observés, vous ne pensez pas que cette manne a finalement été détournée pour de la financiarisation ou de la spéculation pure et dure ?
Sur les subventions indirectes, notamment en foncier public, c’est à l’État de faire attention. On ne peut pas vraiment reprocher au promoteur de les avoir gaspillées ou engrangées si l’État n’a pas réussi à mieux préserver ses ressources. Maintenant, sur le fait que quelques-uns aient accaparé le gros des aides, il est encore une fois difficile de le commenter parce que l’on ne dispose pas de ces informations.

A vous entendre, il ne faut jamais pénaliser le promoteur…

Le promoteur est un agent économique et n’a pas une mission de service public, on ne peut donc pas lui reprocher ce qui ne relève pas de sa mission.

Pourtant, malgré toutes ces aides, certains groupes comme Addoha ou Alliances ont connu de grosses difficultés financières. Comment expliquez-vous cela ?
Je ne suis pas sûre que les défaillances financières de ces grands groupes-là soient à mettre en rapport avec la situation du secteur de l’immobilier au Maroc. Il ne faut pas oublier qu’il y a des décisions et des choix à faire dans la gestion d’entreprises, notamment en termes de taux d’endettement et de choix de projets. Les difficultés de quelques opérateurs ne reflètent pas nécessairement l’état de tout un secteur.

Vous aviez parlé tout à l’heure de déficit de logements. Le Maroc compte pourtant plus d’un million de logements vacants, dont la moitié rien qu’à Casablanca. Est-ce qu’une taxe sur les logements vacants ne serait pas une solution ?

Les logements vacants sont de deux types. Nous avons ceux qui sont vacants parce qu’invendus et là on revient aux problématiques citées plus haut, notamment en termes d’adéquation entre offre et demande, et nous avons des logements vacants qui ont déjà été acquis. Je pense que vous faites référence aux logements vacants dans les centres-villes acquis à des fins de spéculation. Ça c’est une problématique qui dépasse le secteur de l’Habitat. Aujourd’hui, pour le Marocain qui souhaite investir, la pierre reste plus attractive que n’importe quel autre produit financier. Et tant que ça sera le cas, les Marocains continueront d’investir dans la pierre. Pour répondre à votre question, oui la taxation va réduire l’attractivité du logement mais si on ne développe pas par ailleurs les autres alternatives en termes d’investissements, les gens continueront de placer leur épargne dans la pierre. Je ne suis donc pas sûre que la taxe ait cet effet immédiat.

Elle a pourtant déjà donné des résultats pour les terrains non bâtis…

Oui, mais ces derniers sont particuliers parce que si vous ne construisez pas, c’est tout le terrain que vous immobilisez tandis que pour les logements vacants, ce sont généralement quelques unités éparpillées dans plusieurs immeubles. Je ne sais pas si ça a marché mais je pense que la taxe sur les terrains non bâtis, si elle s’applique dans les bonnes conditions, reste nécessaire afin de limiter la spéculation immobilière.

Quelles sont ces bonnes conditions ?
Il faut qu’elle soit bien encadrée et qu’elle s’applique uniquement aux terrains qui sont constructibles et urbanisables. Dans le cadre du projet des villes nouvelles par exemple, cette taxe a soulevé des problèmes parce que les terrains étaient déjà devenus urbanisables mais ne pouvaient pas encore être exploités vu que les projets de villes nouvelles sont par définition lents et nécessitent une vingtaine d’années. Les acteurs publics et privés se sont donc retrouvés pénalisés à cause de cette taxe.

Comment expliquez-vous la crise que connaît le secteur ?
Nous sommes arrivés à un essoufflement du programme phare et du produit phare des promoteurs immobiliers et c’est tout à fait normal parce qu’on ne peut pas avoir quelque chose qui marche tout le temps et en toutes circonstances. Il y a donc des ajustements à apporter et c’est le moment de le faire. Les promoteurs se sont concentrés sur les logements à 250.000 dirhams parce qu’ils étaient très rentables pendant longtemps et maintenant qu’ils ne le sont plus, on ne sait pas trop comment faire.

Pourquoi ne pas simplement changer de génération de promoteurs ?
Le secteur privé s’adapte, on n’a pas besoin d’apporter des acteurs différents. Face à la contrainte tout le monde s’adapte et quand les promoteurs trouveront face à eux un produit qui reste attractif, même s’il est différent, ils s’y intéresseront.

Une diplomate du logement abordable

Fille et femme de diplomate, Mounia Tagma a tout pour prétendre à une carrière dans les affaires étrangères. Ayant poursuivi son éducation dans diverses écoles en Afrique subsaharienne, en Suisse, au Maroc puis aux États-Unis, elle choisira le secteur de l’habitat pour carrière. Son tropisme diplomatique ressort par contre à sa manière ciselée de parler, où chaque mot est soigneusement choisi. Avec un ton calme et posé, elle déroule ses analyses sur le secteur de l’Habitat au Maroc, sans pour autant trop en dire. Celle qui est à la tête, pour la région Mena Afrique, de l’Affordable Houssing Institute, a débuté sa carrière dans Al Omrane. Et bien que défendant le logement abordable et ayant travaillé de près sur les problématiques des bidonvilles, elle tient un discours très libéral. Sûrement un héritage de son passage à la Kennedy School of Governance de Harvard dans laquelle elle a obtenu un Master degree…