Immobilisme du secteur ou fin d’un cycle

Economie janvier 2019

Immobilisme du secteur ou fin d’un cycle

A deux ans de la fin du Programme national de logement social, le secteur de l’immobilier se dépêtre toujours de ses difficultés. Dans sa dernière édition, EELive s’est penché sur la question avec une pléthore d’opérateurs. Décryptage.

Ralentissement du rythme des transactions, stocks importants d’invendus, inadéquation entre l’offre et la demande, raréfaction du foncier et surtout grosses difficultés d’accès au financement… sont autant de défis à relever afin de tirer tout un pan de l’économie de sa léthargie. Avec à leur tête la fiscalité.

Une fiscalité qui divise
En effet, le projet de Loi de finances, récemment approuvé en deuxième lecture à la première Chambre, apporte une série de mesures qui n’ont pas du tout plu à la profession. Il s’agit notamment des articles concernant la suppression de l’abattement de 40% sur le revenu foncier des biens locatifs et la taxation de revente de 3%. Ce dernier point par exemple impose à toute personne qui souhaite vendre un bien occupé à titre de résidence principale une cotisation minimale de 3%. Une aberration pour les professionnels du secteur qui ont finalement pu obtenir un rehaussement du seuil d’exonération à 4 millions de dirhams au lieu du million fixé initialement. «Il y a 70% des entreprises du secteur qui se déclarent déficitaires. Déjà qu’elles ont des difficultés à vendre leurs biens malgré la baisse des prix dans certaines villes, elles doivent en plus supporter une charge fiscale élevée», déplore Anis Benjelloun, promoteur et membre dirigeant du bureau de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Sans compter les différents droits d’enregistrement, qui portent parfois les frais à 12 voire 15% de la valeur du bien. Pleinement dans son rôle, le représentant de l’Administration estime que ces protestations n’ont pas lieu d’être: «Les doléances des promoteurs doivent être mises dans leur contexte», nuance ainsi Mohamed Manchoud, directeur Animation réseau à la Direction générale des impôts (DGI). Certes, l’abattement a été supprimé, mais il a été remplacé par un taux libératoire de 15% qui, à en croire le responsable au fisc, n’a aucune ambition strictement budgétaire. «Cette mesure veut juste inciter les gens à déclarer leurs revenus collectifs et à massifier le retour vers la conformité fiscale volontaire», assure Manchoud. Et si la fiscalité a effectivement polarisé une grande partie des débats, les opérateurs ont finalement convenu qu’il n’y avait pas à s’y attarder davantage car elle n’est que l’arbre qui cache la forêt de problèmes dont souffre le secteur.

Un cauchemar administratif
En effet, nombre d’intervenants mais aussi de participants regrettaient la lenteur du circuit administratif qui grève le circuit de production immobilière. Rien que les dossiers de cadastre nécessitaient au moins 7 allers-retours, comme le rappelle Karim Tajmouati, directeur général de l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), qui lâche néanmoins une bonne nouvelle en annonçant un basculement vers le digital du circuit avec les notaires dès le 15 janvier courant. En termes de délai de traitement, c’est un gain de 15 à 20 jours que permettra en réalité le chantier plus global de la digitalisation de l’Agence. De même, la fédération dénombre pas moins de 140 signatures nécessaires entre le moment où un dossier est déposé et celui où le titre foncier est disponible. Des engrenages de bureaucratie qui aboutissent à des rallongements pénibles dans les durées. «En moyenne, la construction d’un projet immobilier dure 400 jours, selon les chiffres du ministère. C’est intenable», souligne Karim Ammor, vice-président de la commission financière et fiscale de la FNPI. De tels délais peuvent représenter un coût additionnel de 5 à 6% du prix du produit fini. Pour lui, un projet immobilier digne de ce nom ne doit pas dépasser 700 jours, commercialisation comprise. «Au bout de ce délai, j’ai déjà construit, vendu et bouclé mon projet. J’ai bien sûr une fin de stock qui peut rester en suspens, mais au-delà on entre dans la zone grise», ajoute Ammor.

La manne sociale de moins en moins sûre
Lancé en 2010, le Programme national de logement social, qui avait injecté un nouveau souffle à l’immobilier, arrive bientôt à terme, menaçant ainsi l’équilibre fragile du secteur. N’ayant toujours pas trouvé de consensus, le gouvernement a préféré retarder l’échéance. C’est donc en 2020 que la question sera tranchée: soit le programme sera arrêté, soit il sera reconduit, mais sous de nouvelles dispositions. «Si une nouvelle orientation est prise à partir de 2020, il faudra garder à l’esprit qu’il y aura une augmentation automatique des prix», tient à avertir Anis Benjelloun. Au lieu de 5.000 dirhams hors taxes actuellement, le coût du mètre carré pour les logements sociaux grimpera à 6.000 voire 6.500 DH selon les prévisions du promoteur. Sauf si les dispositions fiscales ne sont pas touchées, auquel cas la fédération promet une stagnation des prix avec en contrepartie une révision du schéma dans sa globalité et du cahier des charges. «On peut même se mettre d’accord et définir qui peut être considéré comme promoteur immobilier et qui ne l’est pas», ajoute Benjelloun en réaction aux problèmes rencontrés par les pratiques de certains professionnels. Il est aussi question de retravailler l’image du promoteur, et ce, de l’avis même de l’Administration: «Je pense en tant que citoyen, loin de mon statut de directeur général de la conservation foncière, que l’image du promoteur immobilier a été entachée, chez le citoyen comme parfois chez l’Administration, par certains écarts», avoue Karim Tajmouati. Il n’empêche que le programme a été un succès avec près de 600.000 unités de logement programmées et 50 milliards de dirhams de recettes fiscales dans les caisses de l’État. A noter toutefois que ces réalisations sont concentrées sur trois régions: 45% des unités ont ainsi été prévues sur Casablanca-Settat, 13% sur Tanger-Tétouan-Al Hoceima et 12% sur Rabat-Salé-Kénitra. Des régions où le foncier se fait de plus en plus rare, renchérissant ainsi le coût de revient (le foncier représente jusqu’à 50% du coût de revient selon les promoteurs, ndlr) et dans son sillage le prix de vente. La solution à ce problème ? Construire en hauteur, répondent les promoteurs dont certains, aujourd’hui, mettent l’ascenseur pour des R+4 en logement social. «S’il est possible de construire des R+6, on réduira 3 à 4 immeubles au niveau du sol pour donner plus d’espace de verdure. On peut également créer des structures de proximité à mettre à la disposition d’un syndic qui peut s’occuper de l’aménagement de ces quartiers», explique l’un des intervenants. Pareillement, le logement à faible velléité qui était destiné au début à résorber les programmes de bidonvilles et les habitats menaçant ruine a malheureusement vu sa stratégie échouer. Elle est en quasi-abandon depuis 2015, avec à peine 19% de l’objectif réalisé. Ainsi, sur les 130.000 unités prévues, seules 21.000 ont été réalisées dont 6.000 qui ont été effectivement affectées au programme «Villes sans bidonvilles» et 1.000 pour l’habitat menaçant ruine, et ce pour tout le Maroc. D’ailleurs dès le début du programme, la fédération avait émis des réserves: construire des logements à 140.000 dirhams économiquement induisait une perte de 30.000 à 50.000 dirhams par unité. Quant à la classe moyenne, elle demeure le parent pauvre des programmes.

«Une nouvelle orientation à partir de 2020 entraînera une augmentation automatique des prix.»

La classe moyenne attendra encore
Bien que le département en charge de l’habitat ait mis en place un programme dédié dès 2010, les promoteurs rechignent à y adhérer, et pour cause. D’emblée, le niveau des prix et des mensualités est inadapté aux capacités de la classe moyenne. Le programme prévoit en effet des logements d’une superficie allant de 80 à 150 m² et un prix de vente au mètre carré ne dépassant pas les 7.200 dirhams toutes taxes comprises. A ce jour, il y a eu à peine 9.000 logements de réalisés dans le cadre de ce programme. «Il se trouve qu’offrir des logements de ces caractéristiques et à ce prix-là est irréalisable, tout simplement. C’est ce qui explique son manque de succès», précise Anis Benjelloun. Le promoteur ne manque pas de rappeler que «sur l’axe Casablanca-Rabat qui est le plus demandé par cette classe, le foncier coûte cher et sa quote-part dans le coût de revient s’élève à 50%. A laquelle il faudra rajouter les matières premières, le taux d’intérêt, les coûts de commercialisation. Il est anormal qu’un couple touchant un salaire entre 20.000 et 30.000 dirhams, ce qui est un salaire considérable, ne puisse pas trouver un logement à moins de 1,5 million de dirhams ou à moins de 2 millions de dirhams à Rabat ou Casablanca». De son côté, Amine Nejjar, consultant en stratégie d’entreprise, précise que «le citoyen marocain est à la recherche d’un logement d’un certain standing, pas loin de son emploi ou au moins offrant une connectivité assurée avec son lieu d’emploi, un minimum d’espaces verts et des lieux de vie à côté. Il faut réfléchir à des solutions dans ce sens-là». Il déplore néanmoins que la réflexion qui a mené à ce programme se soit focalisée uniquement sur «un raisonnement en termes de mètres carrés et sur le saupoudrage de certaines exigences exprimées dans un cahier des charges. Produire du logement, c’est facile, mais s’il ne répond pas aux besoins des acquéreurs, il ne trouvera pas d’acheteurs et c’est ce qui explique l’échec de ce programme».

«Sur l’axe Casablanca-Rabat, le foncier coûte cher et sa quote-part dans le coût de revient s’élève à 50%.»

Vers un financement de l’acquéreur?
Mais hormis l’inadéquation de l’offre, l’acquéreur fait aussi face à la problématique du financement. S’il est de notoriété publique que les banques ont changé leur méthodologie de traitement du financement des promoteurs immobiliers, en exigeant que ceux-ci soient adossés à des projets, ceux qui peinent à les décrocher ce sont plutôt les acquéreurs, niveau d’impayés oblige. Ammor soutient d’ailleurs que les promoteurs «n’ont pas de problèmes de financement des projets immobiliers». La clé pour redynamiser la machine, c’est de trouver de nouvelles solutions de financement pour les classes moyennes et celles à faibles revenus. «Il est temps de se concentrer sur l’acquéreur et non plus sur le promoteur», lâche un des intervenants.
Pour remédier aux maux du secteur, les opérateurs reconnaissent l’urgence de la réflexion. Arrivés à un tournant, il faut faire un diagnostic serein et apaisé entre tous les acteurs de la chaîne de valeur afin de trouver une solution pour relancer la dynamique d’un secteur qui représente 7% du PIB et emploie près de 10% de la population.