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Le Fisc se mêle des prix

Economie mars 2015

Le Fisc se mêle des prix

Le nouveau référentiel des prix immobiliers de la DGI a soulevé un tollé. Une mesure mise en place pour éviter l’effondrement du marché? Décryptage.

La dernière mesure de la Direction Générale des Impôts (DGI) semble faire beaucoup de mécontents dans le secteur de l’immobilier au Maroc. Ainsi, le nouveau référentiel des prix immobiliers, mis en place par Abdellatif Zaghnoun avant de mettre les voiles vers la CDG, a dors et déjà commencé à être contesté par certains opérateurs. Et les arguments pour l’attaquer ne manquent pas. Pour Driss Effina, économiste spécialisé dans l’immobilier, «ce référentiel n’a tout simplement pas lieu d’exister», car, argue l’expert, «cet outil va jouer contre les mécanismes du marché et contre le bon fonctionnement des prix». «Avec ce référentiel, nous allons tomber dans les prix réglementés. Or, nous sommes dans un marché de concurrence. Il faut que le conseil de la concurrence donne son avis sur cette mesure», tonne-t-il.

Anticoncurrentiel
La DGI, premier concerné, ne semble de cet avis. Ainsi, pour Omar Raissouni, directeur du contrôle fiscal et l’un des architectes du référentiel contesté, «ce référentiel vise aussi bien à encadrer le pouvoir d’appréciation de l’administration fiscale qu’à consolider la transparence et l’équité fiscales». Il n’est donc pas question d’entraver le marché mais de «réduire les contentieux générés par les redressements des prix déclarés par les contribuables». En effet, «la publication du référentiel permet au citoyen d’être au même niveau d’information que l’administration fiscale et participe à la promotion de l’équité fiscale à travers, notamment, l’uniformisation des traitements en matière de révision des prix», explique Raissouni. Un avis nuancé par Abdelali Benamour, président du Conseil de la concurrence. Pour lui, «cette mesure peut être considérée comme anticoncurentielle si c’est un prix de référence qui détermine le prix du marché. En général, toutes les mesures d’encadrement de ce genre ont démontré qu’elles ont des difficultés d’application». Mais la DGI a un alié de taille: la Fédération national des promoteurs immobiliers (FNPI), qui réclamait cette mesure depuis plusieurs années. «Ce référentiel est l’aboutissement de notre plan d’action de lutte contre le noir. Nous avons d’ailleurs travaillé dessus avec les cadres de la DGI depuis plus d’un an et demi», affirme Youssef Iben Mansour, président de la FNPI. Optimiste, il ajoute que «c’est un outil légal qui vient en renforcement de nos efforts. Il va y avoir de la contestation mais s’il permet de régler 80% des problèmes, ce sera le comble de la satisfaction».

Des prix plus hauts ?
Mais tous les opérateurs immobiliers ne sont pas du même avis que la voix officielle de la FNPI. Certains promoteurs ou agents immobiliers, ainsi que plusieurs notaires sont récemment montés au créneau pour dénoncer la grille tarifaire de la DGI, car elle ne répond pas toujours à la réalité des prix et pourrait, à terme, aggraver le ralentissement des transactions en creusant le gap entre les prix de l’offre et les tarifs que sont disposés à payer les acheteurs et maintenir, de ce fait, les sous-déclarations, principal objectif de cette mesure. En fait, en précisant des prix par rue, le fisc prend le risque d’un nivellement des prix, soit par le haut ou par le bas. Et dans une conjoncture de stagnation, voire de baisse des prix, cette mesure pourrait maintenir des prix artificiellement haut. De même, le référentiel n’est pas suffisamment affiné pour prendre en considération les différences de prix au sein d’une même rue ou d’un même immeuble. Par exemple, un immeuble orienté sud est estimé au même prix qu’un autre moins ensoleillé, donc moins attractif à l’achat, de même que les terrains pollués par des équipements publics…

Prix à réviser
C’est ce qui est illustré par le promoteur Saïd Sekkat, patron de l’entreprise 10 Rajab: «c’est un outil qui comporte un certain nombre d’inconvénients. C’est pourquoi il doit être évolutif avec des révisions annuelles des prix, voire semestrielles», suggère-t-il. Une position confortée par la fédération qui, selon son président, a déjà demandé à l’administration que les prix soient révisés chaque six mois. «Ce référentiel ne donne pas les justes prix des transactions mais d’un prix moyen par rue», note Iben Mansour. Pour Raissouni, «les prix ont été déterminés sur la base de contrats et informations en possession de l’administration, des concertations avec les partenaires (la FNPI et la Conservation foncière (Ancfcc)), ainsi que des enquêtes menées sur le terrain. Ils tiennent compte de la réalité du marché et représentent des prix moyens observés sur une zone déterminée». Et d’ajouter: «Les prix du référentiel sont retenus par l’administration fiscale dans le seul but de calculer les droits et taxes. Ils ne sont opposables qu’à l’administration fiscale et le contribuable est libre de les retenir ou pas pour les besoins de paiement des droits et taxes», insiste le fonctionnaire de la DGI. Donc, selon lui, pas moyen que le référentiel influence le marché.

Une mesure à généraliser
Ainsi, «les prix seront toujours déterminés par l’offre et la demande conformément au libre jeu du marché», affirme-t-il clairement. Un idéal difficile à imaginer dans la pratique. L’autre point problématique est que cette mesure ne s’applique qu’à Casablanca, ce qui est, selon Driss Effina, anticonstitutionnel. En effet, pour l’économiste, «la constitution a consacré l’égalité des citoyens devant la loi, le fait d’imposer des normes à Casablanca seulement est discriminatoire vis-à-vis des autres villes». En effet, selon l’article 6 de la Constitution «la loi est l’expression suprême de la volonté de la nation. Tous, personnes physiques ou morales, y compris les pouvoirs publics, sont égaux devant elle et tenus de s’y soumettre». Mais, selon Iben Mansour, l’entorse de l’exception casablancaise ne serait que partie remise puisque le référentiel devrait être élargi à d’autres villes. «Casablanca est une ville pilote. Normalement l’administration fiscale devrait sortir des référentiels de prix pour d’autres villes très prochainement», affirme le président de la FNPI. Quoi qu’il en soit, ce nouveau référentiel des prix, d’ailleurs une des recommandations des assises sur la fiscalité, n’est qu’un petit jalon dans la nécessaire réforme de la fiscalité de l’immobilier. Car, si l’objectif est l’équité fiscale, cette mesure n’est pas suffisante. Ce qu’il faut c’est une vraie réforme de la fiscalité immobilière puisqu’avec le foncier et la marge des promoteurs, une des principales sources de coût dans le prix final du logement est bien l’impôt. Ainsi, selon Effina, le total des taxes perçues par l’Etat atteint 37% du prix du logement fini. Une surcharge additionnelle supportée par l’acheteur final, sans compter les surcoûts liés à la transaction. En conséquence, le prix d’un logement vendu deux fois en une année s’apprécie de 12% du seul fait de l’impôt, sans que ni sa qualité ni sa situation n’entrent en jeux. Une situation ubuesque qui nécessite sûrement plus qu’un référentiel des prix…