Mieux cerner la demande

Afin de mieux appréhender la demande immobilière, l’enquête a ressorti trois segmentations, qui reprennent les critères du logement «idéal» recherché par les marocains, ainsi que le «profil-type» de l’acheteur.

Il ressort de l’étude que les principaux critères de choix des futurs acquéreurs sont le type de logement (studio, appartement économique, haut ou moyen standing, villa ou maison) pour 24% d’entre eux et le prix pour 21%. La surface et la situation géographique du bien (centreville, zone urbaine périphérique ou à l’écart de la ville) sont également des facteurs décisifs dans leur décision d’achat.
Quant à la proximité des commerces et services (école,  travail,  cliniques…) et les options (garage, terrasse, cuisine équipée, sécurité…),  ils représentent respectivement 5% et 7% de l’échantillon.
Les futurs acquéreurs émettent plutôt une préférence pour : des appartements économiques, de petites superficies (entre 70 et 90 m²), un prix n’excédant pas 8.000 dirhams le m², des chambres au nombre de 3, un emplacement en centre-ville à proximité du lieu de travail et, idéalement, des espaces verts.

Typologie des acquéreurs potentiels
Si l’on compare maintenant les conditions actuelles d’habitation des futurs acquéreurs avec les caractéristiques du bien recherché, il s’avère que les prétendants à la propriété orientent leur choix avant tout vers des  appartements économiques.
Or, actuellement, 36% habitent dans ce type d’appartements, alors que 35% vivent dans des villas ou maisons à titre gracieux (par la famille). Cela conforte d’ailleurs l’étude menée sur les capacités d’endettement de ces ménages, qui a montré qu’ils ne sont principalement éligibles qu’à ce type de logement (voir papier précédent).
Ces futurs acquéreurs recherchent principalement des logements dont la superficie est comprise entre 70 et 90 m². Parmi ceux-ci, le tiers habite dans des superficies équivalentes (la moitié de l’échantillon habitant dans un logement d’une superficie inférieure à 120 m²).
Il est à noter que les futurs acquéreurs semblent porter davantage d’intérêt aux espaces verts environnants alors que, jusqu’à présent, ils avaient favorisé le balcon ou la terrasse. De même, la proximité du lieu de travail qui n’était pas jusque-là un facteur déterminant du lieu de résidence, constitue désormais un critère important.
Chaque ménage a en effet des exigences qui lui sont propres. Le Cabinet Altime Charles Riley a pris en compte ces différentes motivations et a effectué une analyse plus poussée, qui a permis de ressortir trois types de demande.

Jeunes actifs recherchent petite surface…
Ce premier segment constitue 40% de l’échantillon. Les trois principaux critères de choix sont le prix, la surface et le type de logement. Ces critères contribuent à eux seuls à déterminer 70% du choix d’un logement.
Ce segment est essentiellement composé de jeunes ménages (couples ou célibataires), avec un niveau d’instruction plus élevé par rapport à la moyenne de l’échantillon mais aux revenus encore faibles et irréguliers, liés à leur entrée récente dans la vie active. Ils n’ont pas encore de situation stable mais leur niveau d’instruction laisse présager une évolution de leur statut professionnel donc de revenus et de niveau de vie. Ces acquéreurs recherchent avant tout un logement de type économique, de petite surface, avec deux chambres seulement.

Petit logement avec options pour les faibles revenus…
Ce deuxième segment couvre 24% de l’échantillon. Il accorde davantage d’importance à la surface, au type de logement et aux options proposées, plutôt qu’au prix. Il est constitué de familles nombreuses, pour la plupart commerçants ou exerçant une profession libérale peu rémunératrice.
A la différence du premier segment, leur faible niveau de revenu s’explique essentiellement par un niveau d’instruction peu élevé. La situation de cette population est à maturité, c’est-à-dire que les perspectives d’évolution de leur niveau de revenus est faible. Conscients de cette limite, ils recherchent des appartements économiques de surface restreinte qui cadrent davantage avec leurs moyens financiers mais de préférence en centre-ville et proche de leur lieu de travail.
Le fait que leur budget soit plus élevé que celui du premier segment s’explique par le fait qu’ils aient pu épargner tout au long de leur vie professionnelle.

Les futurs acquéreurs portent davantage d’intérêt aux espaces verts environnants et à la proximité du lieu de travail.

Logement de standing pour les cadres…
Ce troisième segment représente 36% de l’échantillon.
Tous les critères de choix sont relativement importants. Les principaux sont le prix, le nombre de chambres et l’environnement immédiat du logement. Ce dernier segment se distingue nettement des deux premiers. Il est constitué de futurs acquéreurs ayant un niveau d’instruction supérieur à la moyenne de l’échantillon. Ils ont une position professionnelle confortable (fonctionnaires ou cadres) déjà bien engagée, qui leur permet de faire valoir un niveau de revenu supérieur à la moyenne. Ils ont assez peu d’enfants, maximum deux. Leurs attentes s’orientent vers de grands appartements de standing situés en centre-ville, composés d’au moins 3 chambres, avec un garage et des espaces verts à proximité. Ils ont un budget à allouer bien plus conséquent, pouvant atteindre 15.000 dirhams/m².
Selon le Cabinet Altime Charles Riley, une analyse plus fine permettrait naturellement d’identifier d’autres segments, dont le poids dans la structure de l’échantillon est bien  faible.
Mais la présente analyse a été volontairement limitée à des segments très représentatifs.
Il est évident que les marocains recherchent des logements adaptés à leur situation financière. Mais, encore faut-il que ces logements soient disponibles, puisque l’offre ne suit pas toujours. Car, si les promoteurs immobiliers, dans leur ensemble, restent focalisés sur le haut standing et le social, ils ne semblent pas vouloir pour l’instant se tourner vers la classe moyenne, qui constitue bel et bien une demande.
L’année dernière, suite à une étude du HCP sur la classe moyenne, le gouvernement avait établi un programme de financement des logements à 800.000 dirhams, moyennant un fonds de garantie.
Seulement, force est de constater qu’il n’y a pas encore de politique forte en faveur de cette tranche de la population. Une politique qui nécessite l’établissement d’un partenariat durable entre l’Etat, les banques et les promoteurs immobiliers.